กองทุน REITs ผลตอบแทนโดดเด่น ลงทุนตอนนี้ยังทันไหม

REITs น่าสนใจอย่างไรในปีนี้?

REITs (Real Estate Investment Trusts) หรือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่ต้องการรายได้สม่ำเสมอในรูปแบบเงินปันผล ด้วยรายได้หลักที่มาจากการให้เช่าพื้นที่ในอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภทที่กองทุนเป็นเจ้าของ ไม่ว่าจะเป็นสำนักงาน โรงแรม ห้างสรรพสินค้า หรือคลังสินค้า

โดยปีนี้ REITs ได้รับความสนใจมากขึ้น เนื่องจากความสามารถในการสร้างอัตราผลตอบแทนที่โดดเด่นกว่าสินทรัพย์ประเภทอื่น เช่น หุ้นหรือพันธบัตร และด้วยความมั่นคงด้านรายได้และผลตอบแทนรวมถึงโอกาสการเติบโตจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มดีขึ้นในหลายกลุ่ม REITs จึงเป็นตัวเลือกที่เหมาะกับผู้ที่ต้องการลงทุนเพื่อสร้างความมั่นคงทางการเงินในระยะยาว

ตาราง : ค่าเฉลี่ยผลตอบแทน 10 ปี ของสินทรัพย์ต่างๆ

ที่มา : Bloomberg ณ วันที่ 25 พ.ย. 67

ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อแนวโน้มการเติบโตของ REITs ในปีนี้

1. ทิศทางดอกเบี้ยขาลงทั่วโลก : การลดดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารกลางในหลายประเทศทำให้ REITs ได้รับประโยชน์โดยตรง เนื่องจากต้นทุนการเงินลดลง ส่งผลให้กอง REITs มีศักยภาพในการจ่ายเงินปันผลที่สูงขึ้น นอกจากนี้ผลตอบแทนจากเงินฝากมีแนวโน้มปรับตัวลดลงจากอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่อยู่ในทิศทางขาลง ทำให้สินทรัพย์ที่มีการจ่ายเงินปันผลอย่างสม่ำเสมออย่าง REITs มีความน่าสนใจเพิ่มขึ้น

2. การเติบโตของกลุ่มอีคอมเมิร์ซและความก้าวหน้าทางเทคโนโลยี : การขยายตัวของการซื้อสินค้าออนไลน์และการใช้ข้อมูลที่เพิ่มมากขึ้นส่งผลให้รายได้ในกลุ่ม Data Center REITs และ Logistic REITs เติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยมีรายละเอียดของแต่ละกลุ่มดังนี้:

• Data Center REITs: การเติบโตของเทคโนโลยีดิจิทัลและความต้องการพื้นที่จัดเก็บข้อมูลที่เพิ่มสูงขึ้นเป็นตัวขับเคลื่อนหลัก เนื่องจากธุรกิจจำนวนมากต้องพึ่งพาระบบคลาวด์และโครงสร้างพื้นฐานทางเทคโนโลยีเพื่อรองรับการดำเนินงาน

• Logistic REITs: การเติบโตของอีคอมเมิร์ซ ช่วยสนับสนันความต้องการใช้งานคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้า ซึ่งทั้งสองสถานที่นี้มีความสำคัญต่อการรองรับปริมาณคำสั่งซื้อสินค้าผ่านช่องทางออนไลน์ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

3. การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว ส่งผลดีกับกลุ่ม Hospitality REITs และ Retail REITs

• Hospitality REITs: การฟื้นตัวของการท่องเที่ยวในภูมิภาคต่าง ๆ ช่วยเพิ่มอัตราการเข้าพักในโรงแรมและรีสอร์ต ซึ่งส่งผลทำให้รายได้ของ REITs ในกลุ่มนี้เพิ่มขึ้น

• Retail REITs: ห้างสรรพสินค้ากลับมามีความน่าสนใจอีกครั้ง เนื่องจากผู้ประกอบการหลายเจ้ามีการปรับเปลี่ยนพื้นที่ให้ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่หลากหลาย ผ่านกลยุทธ์การผสมผสานระหว่างร้านค้าและพื้นที่สำหรับทำกิจกรรมต่าง ๆ เช่น โซนสันทนาการ พื้นที่สำหรับ special event ซึ่งการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้จะช่วยดึงดูดให้คนกลับมาใช้บริการ และเปลี่ยนภาพลักษณ์ของห้างสรรพสินค้าจากที่เคยถูกมองว่าเป็นพื้นที่สำหรับช้อปปิ้ง ให้เป็นจุดหมายที่ตอบโจทย์ทุกความต้องการในชีวิตประจำวัน ซึ่งการที่คนเข้ามาใช้งานมากขึ้นหมายถึงแนวโน้มผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นด้วย

4. การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค: แนวโน้มการทำงานจากที่บ้าน และการใช้พื้นที่เชิงพาณิชย์ในรูปแบบใหม่ อาจส่งผลเชิงลบต่อผลการดำเนินงานของ REITs ในกลุ่มสำนักงานและค้าปลีก

กราฟ : ทิศทางการเติบโตของ REITs ในกลุ่มต่างๆ ในช่วงปี 2018 - 2023

ที่มา : Logistics Market Growth by CBRE (2023) (อัตราการเติบโตของ Logistic REITs เฉลี่ย ที่ 8-10% ต่อปี) Tourism and Travel Recovery Report by UNWTO (2023) Retail Transformation Report by Deloitte (2023)

ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อแนวโน้มการเติบโตของ REITs ในระยะยาว

อ้างอิงข้อมูลจาก National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) ในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา REITs ทั่วโลกมีอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีที่ 9–11% โดยแบ่งเป็น

• ผลตอบแทนจาก เงินปันผล (Dividend Yield): 4–5%

• การเติบโตของมูลค่าทรัพย์สินที่ REITs ถือครอง (Capital Appreciation): คิดเป็น 5–6%

โดยปัจจัยมหภาคที่ส่งผลต่อผลตอบแทนระยะยาวของ REITs ได้แก่

1. อัตราดอกเบี้ย:

• ในช่วงดอกเบี้ยต่ำ REITs มักให้ผลตอบแทนที่สูงขึ้น เนื่องจากสามารถกู้ยืมได้ในต้นทุนที่ต่ำ

• หากดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น REITs ที่มีหนี้สินสูงอาจได้รับผลกระทบต่อกำไรสุทธิจากภาระดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น

2. การเติบโตของเศรษฐกิจ

• ในช่วงเศรษฐกิจขยายตัว การเติบโตของรายได้ค่าเช่าในอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้น ซึ่งช่วยเพิ่มกระแสเงินสดให้กับ REITs

• ในช่วงที่เศรษฐกิจถดถอยอาจกระทบอัตราการเช่า และกระทบกับรายได้ค่าเช่าโดยเฉพาะ REITs ในกลุ่มสำนักงานและค้าปลีก เนื่องจากผู้เช่าอาจไม่สามารถหารายได้มาจ่ายค่าเช่าได้เพราะไม่มี traffic คนเข้ามาใช้บริการ จนต้องยกเลิกสัญญาเช่า

คาดการณ์แนวโน้มระยะยาวของ REITs ในแต่ละกลุ่ม

• Logistic REITs: คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้ายังเป็นที่ต้องการสูง โดยเฉพาะในเอเชียและอเมริกาเหนือจะเป็นปัจจัยสนับสนุนหลักต่อการดำเนินงานของกลุ่มนี้ ผลตอบแทนระยะยาวคาดว่าจะอยู่ที่ 8–10% ต่อปี

• Data Center REITs: การขยายตัวของเทคโนโลยี เช่น คลาวด์คอมพิวติ้งและ AI จะสนับสนุนรายได้ในกลุ่มนี้ ผลตอบแทนระยะยาวคาดว่าจะอยู่ที่ 9–12% ต่อปี [อันนี้ใช่คาดการณ์ผลตอบแทนระยะยาวเหมือนอันอื่นไหมครับพี่กบ เห็นเขียนไม่เหมือนกัน]

• Hospitality และ Retail REITs: การฟื้นตัวของการท่องเที่ยวและพฤติกรรมการใช้จ่ายที่กลับมา จะเป็นปัจจัยสนับสนุนหลักที่ช่วยเพิ่มอัตราผลตอบแทนระยะยาวในกลุ่มนี้ ผลตอบแทนระยะยาวคาดการณ์ที่ 6–8% ต่อปี

กราฟ : แนวโน้มการเติบโตของ REITs ในช่วง 20 ปี ที่ผ่านมา

ที่มา Bloomberg ณ วันที่ 25 พ.ย. 67

ลงทุน REITs ตอนนี้ยังทันไหม?

การลงทุนใน REITs ณ ตอนนี้ ถือเป็นโอกาสดีสำหรับนักลงทุนระยะยาวและต้องการรายได้สม่ำเสมอ เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการรายได้ประจำจากเงินปันผลเฉลี่ยที่ 4–6% ต่อปี และยังมีปัจจัยหนุนต่างๆ เช่น อัตราดอกเบี้ยเริ่มทรงตัว แนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ดีขึ้น นอกจากนี้ระดับมูลค่า (Valuation) ของ Global REITs ยังอยู่ในระดับใกล้เคียงสำหรับค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 10 ปี จึงถือว่าเป็นระดับราคาที่เหมาะสม และ สำหรับ REITs ไทยที่ราคาปรับตัวลงมาต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ปัจจุบันอยู่ในระดับที่น่าสนใจ โดยถูกกว่าค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 10 ปีค่อนข้างมาก

กราฟ : Bloomberg (BEst) P/E Ratio : FTSE NAREIT All Equity REIT Index

กราฟ : Bloomberg (BEst) P/E Ratio : SETPREIT Index (Thailand Property Fund & REITs Index)

ที่มา : Bloomberg ณ วันที่ 25 พ.ย. 67

ทางเลือกของผู้ที่สนใจลงทุน

สำหรับผู้ที่สนใจลงทุน สามารถเลือกลงทุนในกองทุน REITs ที่มีในตลาด เช่น กองทุนเปิดที่ลงทุนใน REITs ทั้งในและต่างประเทศ หรือการซื้อหน่วยลงทุนในกอง REITs โดยตรง ตัวอย่างกองทุนที่น่าสนใจ เช่น

• กองทุนรวมที่ลงทุนใน REITs: เช่น กองทุน K-GINFRA, KGIFRMF ที่ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทั่วโลก

หมายเหตุ : ตั้งแต่วันที่ 22 พฤศจิกายน 2567 เป็นต้นไป กองทุน K-GINFRA และ KGIFRMF เปลี่ยนกองทุนหลักเป็น : Wellington Enduring Assets Fund USD S Accumulating Unhedged และเปลี่ยนแปลงดัชนีชี้วัดเป็น : ดัชนี MSCI All Country World Index Net (100.00%) ปรับ ด้วยต้นทุนการป้องกันความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยน เพื่อเทียบกับค่าสกุลเงินบาท ณ วันที่ คำนวณผลตอบแทน 90% และปรับด้วยอัตราแลกเปลี่ยน เพื่อเทียบกับค่าสกุลเงินบาท ณ วันที่คำนวณผลตอบแทน 10%

• การซื้อหน่วยลงทุน REITs โดยตรง: เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการเน้นเฉพาะเจาะจงในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์

คำแนะนำสำหรับนักลงทุน

การลงทุนใน REITS เป็นการลงทุนในสินทรัพย์ทางเลือกที่มีความผันผวนในด้านราคาสูงและขึ้นอยู่กับปัจจัยเศรษฐกิจ เช่น อัตราดอกเบี้ย และภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ เรานะนำให้จัดสรรเงินลงทุนเพียง 10-15% ของพอร์ตบริหารเพื่อจัดการความเสี่ยงและกระจายการลงทุนอย่างเหมาะสม เพื่อให้เกิดความสมดุลและความมั่นคงในระยะยาว