-
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเป็นส่วนสำคัญของเศรษฐกิจที่แนะนำให้นักลงทุนติดตามอย่างใกล้ชิด เพราะรวมทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง คิดเป็นเกือบ 10% ของ GDP และเป็นภาคส่วนที่เรามักจะเห็นนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจจากทั้งภาครัฐ และธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาอย่างต่อเนื่อง
-
อย่างไรก็ดี สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยยังไม่ดีนัก โดยภาวะที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังคงอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัยระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ขณะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
-
สำหรับมุมมองการลงทุน ด้วยภาพกลุ่มอสังหาฯ ไทย ที่เป็นตัวชี้วัดภาพเศรษฐกิจยังดูไม่สดใส เป็นสัญญาณบ่งชี้ว่าตลาดหุ้นไทยยังขาดปัจจัยสนับสนุน K WEALTH จึงมีมุมมองเป็นกลางต่อตลาดหุ้นไทย นักลงทุนที่สนใจหุ้นไทยควรจับตาสัญญาณฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ ณ ปัจจุบันยังคงมีแนวโน้มชะลอตัว ส่วนผู้สนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ควรกระจายความเสี่ยงผ่านกองทุนอสังหาฯ และโครงสร้างพื้นฐานมากกว่าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงในช่วงนี้
ที่อยู่อาศัย ยังคงเป็นหนึ่งในปัจจัย 4 ที่สำคัญของการใช้ชีวิต ในแง่ของการลงทุน ตลาดที่อยู่อาศัยก็เป็นตัวแปรหนึ่งที่มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจไทยในภาพรวม บทความนี้ K WEALTH จะมาเล่าความสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในส่วนของที่อยู่อาศัย พร้อมอัปเดทสถานการณ์ปัจจุบันด้วยข้อมูลจาก KResearch และให้มุมมองการลงทุนเพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยสำคัญต่อเศรษฐกิจไทยอย่างไร
อ้างอิงข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทย ภาคอสังหาริมทรัพย์ นับเป็นภาคเศรษฐกิจที่สำคัญของประเทศไทยและมีธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องเป็นจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผู้รับเหมา supplier ฯลฯ ซึ่งนับรวมๆ กันแล้วคิดเป็นเกือบ 10% ของ GDP และมีการจ้างงานรวมเกือบ 3 ล้านคน โดยการซื้อที่อยู่อาศัย และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง เป็นองค์ประกอบของ GDP ในส่วนของการบริโภคและการลงทุนภาคเอกชน เราจะเห็นตามหน้าข่าวอยู่บ่อยครั้งเวลามีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจต่างๆ ทั้งมาตรการการเงินจากธนาคารแห่งประเทศไทย อย่างการผ่อนคลายมาตรการ LTV หรือการลดเงินดาวน์ขั้นต่ำสำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของอสังหาริมทรัพย์บางกลุ่ม รวมถึงมาตรการทางการคลังที่ออกมาจากภาครัฐแบบจัดเต็มที่เกิดขึ้นในปีที่ผ่านมาตามตัวอย่างด้านล่าง ดังนั้นสถานการณ์ที่อยู่อาศัยทั้งในแง่ของอุปสงค์และอุปทาน จึงเป็นดัชนีชี้วัดหนึ่งที่ตั้งแต่นักลงทุนไปจนถึง policymaker ติดตามอย่างใกล้ชิด
ที่มา: bangkokbiznews
สถานการณ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เป็นอย่างไร
K Research เปิดเผยว่า ที่อยู่อาศัยรอขายสะสม (หมายถึง บ้านหรือคอนโดมิเนียมที่รอให้คนมาซื้อ) ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีจำนวนหน่วยสูงกว่า 200,000 หน่วย มาตั้งแต่ปี 2562 และปี 2568 ก็จะยังเป็นอีกปีที่จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสม จะยังคงเหลือในระดับที่ใกล้เคียงเดิม แต่สิ่งที่น่าสนใจที่อยากชวนพิจารณาคือยอดขาย (Presales) ที่อยู่อาศัยตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นมา มีสัดส่วนที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง (จาก 31% ของหน่วยเหลือขายสะสมในปี 2565 เหลือเพียง 19% ของหน่วยเหลือขายสะสมในปี 2568) ความหมายคือมีที่อยู่อาศัยเหลือขายในตลาดรอให้คนมาซื้อ ซึ่งประกอบด้วยของเดิมที่มีอยู่แล้วในตลาด บวกกับโครงการใหม่ที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เปิดเข้ามาเติม แต่ผู้บริโภคซื้อที่อยู่อาศัยน้อยลง ด้วยภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวกระทบความมั่งคั่งและกำลังซื้อ และผู้บริโภคบางส่วนซื้อบ้านหลังที่ 2-3 ไปแล้วเมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมาตามเทรนด์ Work From Home ช่วงโควิด
ที่มา: KResearch
ยิ่งไปกว่านั้น จากข้อมูลของ K Research จะเห็นว่าที่อยู่อาศัยรอขายที่เหลือส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมที่สัดส่วน 34% และทาวน์เฮาส์ที่สัดส่วน 32% ของที่อยู่อาศัยเหลือขายรวม และถ้าไปดูที่ระดับราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยรอขายจะพบว่าระดับราคา 5 ลบ. ขึ้นไป มีสัดส่วนของการเหลือขายที่เพิ่มขึ้น สาเหตุเป็นเพราะกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังพอจะซื้อที่อยู่อาศัยที่ระดับราคาสูง ตัดสินใจซื้อไปหมดแล้วในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ในขณะที่ที่อยู่อาศัยรอขายระดับราคาต่ำกว่า 5 ลบ. ลงมา ซึ่งเป็นกลุ่มที่เหลือเยอะในตลาด ก็ไม่ได้ลดลงมากนัก สะท้อนความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยที่ยังไม่ฟื้นตัวอย่างชัดเจนจากภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและคนกลุ่มนี้ธนาคารมักเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งภาพนี้สอดคล้องกับมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ล่าสุดของทาง ธปท. ที่เพิ่งออกมาเรื่องการผ่อนคลายเกณฑ์เพดาน LTV เป็น 100% สำหรับ 1) ที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านขึ้นไป สำหรับการกู้บ้านสัญญาแรก และ 2) ที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านลงมา สำหรับการกู้บ้านสัญญาที่ 2 เป็นต้นไป โดยให้มีผลวันที่ 1 พ.ค. 68 – 30 มิ.ย. 69
ที่มา: KResearch
มุมมอง K WEALTH
แบ่งมุมมองต่อข้อมูลชุดดังกล่าวออกเป็น 2 กรณี
- สำหรับนักลงทุนที่สนใจหุ้นไทย – ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยที่ยังไม่ฟื้น ตอกย้ำภาพการฟื้นตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศที่ยังคงอยู่ภายใต้แรงกดดัน จากตารางด้านล่าง ทาง K Research เองก็มีมุมมองเดียวกันคือเศรษฐกิจไทยในปี 2568 จะยังคงชะลอตัวลงโดยมองว่า GDP ปี 2568 จะลดลงเล็กน้อยมาอยู๋ที่ 2.4% หลักๆ มาจากภาคการบริโภค (Private Consumption) ที่บางส่วนสะท้อนภาพค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยและบริการที่เกี่ยวข้อง ปรับลดลงจาก 4.4% ในปี 2567 เหลือคาดการณ์ 2.4% ในปี 2568 และภาคการส่งออกที่คาดลดลงจาก 5.4% ในปี 2567 เหลือคาดการณ์ 2.5% ในปี 2568 ด้านการลงทุนภาคเอกชน (Private Investment) ที่บางส่วนนับรวมการลงทุนในที่อยู่อาศัย เช่น การก่อสร้างบ้าน หรือการซื้อบ้าน แม้จะปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปี 2567 แต่ก็ยังต่ำกว่าระดับ 3.1% ในปี 2566 อยู่ สะท้อนการฟื้นตัวที่ยังไม่เต็มที่ ทาง K WEALTH จึงยังมีมุมมองเป็นกลางต่อตลาดหุ้นไทย ใครมีอยู่แนะนำถือต่อ ใครยังไม่มีในพอร์ต แนะนำรอติดตามสัญญาณการฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ชัดเจนก่อนตัดสินใจลงทุน
ที่มา: KResearch
- สำหรับนักลงทุนที่ต้องการกระจายการลงทุนออกจากอสังหาฯ ไทย – ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยที่ยังไม่ฟื้นตัว เพิ่มความเสี่ยงสำหรับผู้ลงทุนที่ตั้งใจซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือหุ้นอสังหาฯ ไทย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่จะเห็นว่าหน่วยเหลือขายในตลาดมีมากที่สุด หากสนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อหาผลตอบแทน K WEALTH แนะนำลงทุนในกองทุนอสังหาฯ และโครงสร้างพื้นฐานโลกอย่าง K-GPROP หรือ K-GINFRA ที่กระจายการลงทุนไปในสินทรัพย์โครงสร้างพื้นฐานทั่วโลก ช่วยกระจายความเสี่ยง และได้ประโยชน์จากแนวโน้มดอกเบี้ยขาลง จากผลตอบแทนในระดับที่น่าดึงดูดใจ
ขอขอบคุณข้อมูลจาก:
หมายเหตุ:
- K-GINFRA-A(D)ความเสี่ยงกองทุนระดับ 6 นโยบายป้องกันความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยนบางส่วน ระยะเวลาการรับเงินค่าขายคืน T+4
- K-GPROP-A(A), K-GPROP-A(D)ความเสี่ยงกองทุนระดับ 7 นโยบายป้องกันความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยนบางส่วน ระยะเวลาการรับเงินค่าขายคืน T+4
ตัวอย่าง ระยะเวลาการรับเงินค่าขายคืน T+4 หมายถึง จะได้รับเงินค่าขายคืน 4 วันทำการถัดจากวันที่ทำรายการ (T+4) เช่น ขายคืนวันจันทร์ จะได้รับเงินค่าขายคืนวันศุกร์ (กรณีไม่มีวันหยุดอื่น นอกจากเสาร์-อาทิตย์))