ถอดบทเรียนบิ๊กดีลห้างใหญ่ใจกลางเมือง

ขอเกาะกระแสไปกับโครงการใหญ่บิ้กเบิ้ม ที่ถ้าใครไม่รู้จักถือว่า Out อย่างโครงการ Dusit Central Park ที่เพิ่งเปิดให้ใช้บริการกันเมื่อช่วงต้นเดือนที่ผ่านมา วันนี้ K WEALTH ไม่ได้จะมารีวิวความน่าสนใจของที่กินที่ช้อปในโครงการ แต่จะพาทุกคนมาเปิดอีกมุมมองว่าการเปิดตัวโปรเจกต์ใหม่นี้ เกี่ยวอะไรกับการเงินการลงทุน

Dusit Central Park: ห้างใหม่ใกล้ฉัน

“Dusit Central Park” คือโปรเจกต์ยักษ์บนทำเลอดีตโรงแรมดุสิตธานี บริเวณหัวถนนสีลม–พระราม 4 พัฒนาโดยกลุ่มเซ็นทรัลและดุสิตธานี มูลค่ารวมกว่า 46,000 ล้านบาท บนพื้นที่สี่เหลี่ยมเกือบ 23 ไร่ ซึ่งถ้าถามว่ามีอะไรอยู่ในที่ตรงนี้บ้าง ก็จะมี:

1. ศูนย์การค้า “Central Park” ขนาด 130,000 ตร.ม.
2. อาคารสำนักงานหรู (130,000 ตร.ม.)
3. โรงแรมหรู ดุสิตธานีโฉมใหม่
4. ที่พักอาศัยระดับ super-luxury เช่น Dusit Residences
5. สวนลอยฟ้า (Roof Park) ขนาดใหญ่ 7 ไร่มองเห็นวิวสวนลุมพินี

เรียกได้ว่าโครงการนี้เปลี่ยนย่านสีลมให้กลายเป็น CBD (Central Business District) แห่งใหม่ ที่ครบทั้งที่อยู่–ทำงาน–พักผ่อน–ชอปปิงจบในที่เดียว

ที่มา: Central Pattana

แล้วเรามองเรื่องห้างใหม่เป็นโอกาสการลงทุนได้อย่างไร ?

หากเรามองเผินๆ ก็จะคิดแค่ว่า มีห้างเปิดใหม่เป็นทางเลือกเพิ่มเติมให้หนีรถติดไปเดินช้อปปิง หรือมีที่ให้ไปเดินฆ่าเวลาเวลาร้อนๆ ได้ แต่ถ้าทุกคนลองมองให้ลึกเข้าไปจะเห็นว่า การเกิดขึ้นของโปรเจกต์นี้ มีโอกาสที่เป็นประโยชน์กับการลงทุนอยู่ไม่น้อย คำถามคือ มองยังไงได้บ้าง?

มูลค่าที่ดินในเมืองมีแต่จะเพิ่มขึ้น

อ้างอิงข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ราคาที่ดินเฉลี่ยในโซน CBD (Central Business District) หรือภาษาชาวบ้านง่ายๆ คือทำเลทอง ในกรุงเทพฯ ตลอดช่วง 10 ปีที่ผ่านมา มีการปรับขึ้นเฉลี่ย 7-10% ต่อปี ซึ่งเหตุผลง่ายๆ ของการปรับขึ้นมาก็คือมีสิ่งที่เข้ามาตั้งอยู่ในพื้นที่ ที่ทำให้คนอยากเข้ามาอยู่อาศัยหรือทำธุรกิจมากขึ้น สิ่งนั้นคือรถไฟฟ้า ที่ช่วยอำนวยความสะดวกในการเดินทางให้กับคนเมือง ซึ่งผู้พัฒนาห้างสรรพสินค้าเห็นแนวโน้มนี้จึงเริ่มพัฒนาโปรเจกต์กันอย่างกว้างขวาง ซึ่งช่วง 10 ปีที่ผ่านมามีห้างใหญ่ 4 แห่ง ที่พูดชื่อไปทุกคนรู้จักแน่นอน เปิดให้บริการ คือ EmSphere Icon Siam Central Embassy ซึ่งมีมูลค่าหลายหมื่นล้านบาททั้งสิ้น

และสุดท้ายที่ไม่พูดถึงไม่ได้คือ One Bangkok ที่เรียกได้ว่าเป็นห้างยักษ์ใหญ่ที่มีมูลค่าโครงการกว่า 120,000 ล้านบาท ที่เปิดมาชนกับ Dusit Central Park ในปีนี้เลย

แต่เดี๋ยวก่อน เห็นโอกาสแล้วก็อย่าเพิ่งรีบร้อน เพราะแม้ราคาที่ดินจะเป็นแนวโน้มขาขึ้นมาตลอดในช่วงที่ผ่านมา แต่ไม่ใช่ว่าจะขึ้นตลอดไป หากราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงเร็วเกินไปอาจทำให้เกิดภาวะฟองสบู่แตกได้ แล้วก็ไม่ใช่ทุกที่ที่มีห้างขึ้น เราจะไปซื้อเก็งกำไรได้หมดทุกแห่ง โซนที่มีห้างขึ้นแต่ราคาที่ดินขึ้นไม่มากก็มี เช่น แถวบางใหญ่-บางคูรัด ที่มี Central Westgate ไปเปิด ดูเผินๆ เหมือนจะดีมากเพราะนอกจากห้างแล้วยังมีรถไฟฟ้าสายสีม่วงผ่าน แต่ราคาที่ดินกลับขึ้นไม่เยอะเท่าเขตเมืองเพราะมีโครงการคอนโดขึ้นมากมายและยังขายไม่หมด เลยทำให้ที่ดินตรงนั้นไม่ค่อยน่าสนใจเพราะเห็นตัวอย่างจากของที่มีอยู่ในตลาดแล้วนั่นเอง ดังนั้นควรดูปัจจัยรอบข้างนอกเหนือจากห้างก่อนตัดสินใจลงทุน

ร้านอาหาร–คาเฟ่–กิจการขายของต่างๆ จะได้ลูกค้ามากขึ้น

การพัฒนาห้างสรรพสินค้าในปัจจุบันที่เกิดขึ้นในกรุงเทพฯ เรียกว่าเป็นการสร้าง Landmark ในแต่ละพื้นทีก็ว่าได้ โครงการ Central Park ก็เช่นกัน จะเห็นว่ามีทั้งห้างสรรพสินค้า สวนลอยฟ้า ที่อยู่อาศัย ฯลฯ และอยู่ในพื้นที่ที่ให้คนเข้ามาเดินได้แบบฟรีๆ ย่อมเป็นสิ่งที่ชักชวนให้คนที่อยู่รอบๆ ไม่ว่าจะขาจรหรือขาประจำ เข้ามาเดิน หรือยกตัวอย่างเป็นอีกห้างที่เปิดมานานแล้วให้เห็นภาพคือ Mega Bangna ที่นอกจากห้างแล้วยังมี Top Golf Megacity ที่เป็นศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬากอล์ฟ รวมถึง IKEA โดยเฉลี่ยมีคนมาเดินไม่ต่ำกว่าวันละ 120,000 คน

แต่การลงทุนมีความเสี่ยง หากเป็นนักลงทุนระยะสั้น การลงทุนในสินทรัพย์ทุกชนิดที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ อาจไม่ตอบโจทย์ เนื่องจากเป็นสินทรัพย์ที่ขึ้นตรงกับภาวะเศรษฐกิจ ความผันผวนจึงค่อนข้างสูง และไม่ใช่ทุกบริเวณที่มีห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่เปิด จะมีคนเดินเยอะ ยกตัวอย่างให้เห็นภาพง่ายๆ เช่น Thanya Park แถวศรีนครินทร์ ที่มีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองวิ่งผ่าน แถมมี Magnet อย่าง Tops หรือ ศูนย์บริการทำ Passport ที่ดูน่าจะดึงคนเข้ามาเดินได้เยอะ แต่ถ้าเราลองไปเดินจริงๆ จะไม่ค่อยเห็นคนมากนัก เพราะ 1) ตัวห้างไม่ได้ใกล้แบบมีทางเชื่อมไปรถไฟฟ้า 2) เลยไปนิดเดียวก็เจอ Seacon Square หรือ Paradise Park ที่มีของครบกว่าแล้ว 3) ศูนย์บริการ Passport คนปกติก็จะมุ่งตรงมาทำ เสร็จแล้วก็กลับหรือไปทำธุระต่อ เป็นต้น

สรุป

ขอแบ่งสรุปสิ่งที่ได้จากการมองห้างใหญ่ใจกลางเมือง ที่ไม่ใช่แค่แอร์เย็นๆ หรือร้านอาหารอร่อยๆ เป็น 3 ข้อ ดังนี้

1. มองการเปิดห้างตรงๆ ก็คือ ถ้าเห็นแนวโน้มแล้วลงทุนคอนโดในเมืองโซนที่มีแนวโน้มจะมีห้างใหญ่ขึ้นไว้ก่อนจะมีการพัฒนา จะเป็นโอกาสปล่อยเช่า/ขายที่ได้ราคาดี หรือ ถ้าเราทำธุรกิจอยู่แล้ว หรือต้องการเริ่มทำธุรกิจเป็นของตัวเอง การเปิดกิจการ หรือขยายกิจการต่างๆ ในบริเวณที่เป็นห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ หรือบริเวณใกล้เคียง ก็เป็นโอกาสที่ดีที่จะทำให้มีคนจำนวนมากเห็นของๆ เรา เพิ่มโอกาสขายของได้เยอะเลย
2. พลิกมุมมองหน่อย คนจะเปิดห้างใหญ่ใช้เงินเยอะขนาดนี้ ต้องใช้ใจและความกล้าในการลงทุนพอสมควรเมื่อเห็นโอกาส เราในฐานะนักลงทุนก็เหมือนกัน ถ้าเชื่อในศักยภาพการเติบโตของเทรนด์ที่ห้างสรรพสินค้าไทย เป็น Landmark ที่ดี ก็สามารถหาข้อมูลการลงทุนในหุ้นผู้พัฒนาโครงการห้างสรรพสินค้า หรือกองทุนอสังหาริมทรัพย์/REITs ได้ง่ายๆ ผ่านทุกช่องทางของ K Securities
3. สุดท้ายถ้าคุณพร้อมที่จะเปิดโอกาส และหาโอกาสการลงทุนใกล้ตัวแล้ว ลองยกมือถือขึ้นมาเปิด K PLUS ค้นหาการลงทุนที่น่าสนใจสำหรับคุณได้เลย #KPLUSเครื่องมือลงทุนใกล้ฉัน

ขอขอบคุณข้อมูลจาก: Central Pattana,REIC