ส่องขั้นตอนการประมูลทรัพย์ คุ้มค่าน่าลงทุนหรือไม่

ทรัพย์สินขายทอดตลาด คืออะไร

การขายทอดตลาด คือ การนำทรัพย์สินไปจำนองกับเจ้าหนี้เพื่อเป็นหลักประกันการกู้ยืม แต่เมื่อลูกหนี้ไม่สามารถชำระเงินคืนได้ตามกำหนด ลูกหนี้จึงถูกฟ้องร้อง เจ้าหนี้จะนำทรัพย์สินลูกหนี้ที่นำมาเป็นหลักประกันไว้ไปประมูลขายตามคำสั่งของศาล

ส่วนคำว่าการขายทอดตลาดกรมบังคับคดีนั้นมีความหมายอย่างเดียวกัน แต่กรมบังคับคดีจะเป็นผู้นำทรัพย์สินของลูกหนี้ออกประมูลขายให้ โดยมีจุดประสงค์เพื่อชำระหนี้ให้กับเจ้าหนี้เป็นหลักนั่นเอง ทำให้ทรัพย์สินที่นำมาประมูลมีราคาถูกกว่าปกติมากทีเดียว

กฎระเบียบและข้อบังคับที่ควรศึกษาก่อนเข้าประมูลทรัพย์สิน กรมบังคับคดี

ก่อนที่จะเข้าประมูลทรัพย์สินกรมบังคับคดี ขอแนะนำว่าให้ศึกษากฎระเบียบและข้อบังคับต่างๆ เสียก่อน ไม่อย่างนั้นอาจจะเสียผลประโยชน์ หรืออาจถูกหลอกจากผู้ที่แอบอ้างได้ ถ้าอย่างนั้นมาดูกันว่ากฎระเบียบการเข้าประมูลทรัพย์สินมีอะไรบ้าง

1. หากผู้เข้าร่วมการประมูลสามารถประมูลซื้อทรัพย์สินได้แล้ว จะไม่สามารถเปลี่ยนแปลง เพิ่มหรือลดชื่อผู้ซื้อได้ ดังนั้น ควรจะตรวจสอบรายชื่อผู้ประมูล พร้อมสำรวจตัวเองว่าหากซื้อได้แล้วจะสามารถชำระเงินตามกำหนดได้หรือไม่
2. หากต้องการให้ผู้อื่นเข้าร่วมการประมูลแทน จะต้องยื่นหนังสือมอบอำนาจก่อนเข้าร่วมการประมูล หากไม่มีหนังสือมอบอำนาจ จะถือว่าผู้นั้นเข้าร่วมประมูลในนามของตนเอง
3. การประมูลราคาใช้วิธีให้ราคาด้วยปากเปล่า
4. หากเจ้าหน้าที่กรมบังคับคดีเห็นว่าการประมูลมีราคาต่ำเกินไป เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจสามารถเพิกถอนทรัพย์จากการขายทอดตลาดได้
5. การประมูลราคาจะเสร็จสมบูรณ์เมื่อเจ้าหน้าที่กรมบังคับคดีขานราคาประมูล แล้วนับ 1 ถึง 3 แล้วเคาะไม้
6. หากผู้ประมูลสามารถประมูลซื้อทรัพย์ได้ แต่ไม่สามารถชำระเงินได้ครบถ้วน กรมบังคับคดีจะนำทรัพย์นั้นมาขายทอดตลาดใหม่ ถ้าการประมูลครั้งใหม่ได้ราคาต่ำกว่าการประมูลครั้งก่อน ผู้ซื้อเดิมจะต้องชำระเงินส่วนต่างของราคานั้น

เตรียมหลักฐานให้พร้อม

เตรียมความพร้อมด้วยการศึกษากฎระเบียบกันไปแล้ว ทีนี้มาเตรียมความพร้อมเรื่องหลักฐานที่ต้องนำไปในวันที่เข้าร่วมการประมูลทรัพย์สินกรมบังคับคดี ซึ่งจะต้องมีดังนี้

• บัตรประจำตัวประชาชน หรือบัตรประจำตัวข้าราชการ หรือบัตรพนักงานรัฐวิสาหกิจ พร้อมกับสำเนาและเขียนรับรองถูกต้องแล้ว 1 ฉบับ
• กรณีที่ผู้ซื้อเป็นนิติบุคคล จะต้องมีเอกสารรับรองนิติบุคคลที่นายทะเบียนออกให้ไม่เกิน 1 เดือน
• หากต้องการให้ผู้อื่นเข้าประมูลแทน จะต้องมีเอกสาร ดังนี้
  • กรณีบุคคลทั่วไป ต้องมีใบมอบอำนาจ ปิดอากรแสตมป์ 30 บาท พร้อมกับสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มอบอำนาจและผู้รับอำนาจ เขียนรับรองสำเนาถูกต้อง
  • กรณีนิติบุคคล ต้องมีหนังสือมอบอำนาจ หนังสือรับรองนิติบุคคล สำเนาบัตรประจำตัวของผู้มีอำนาจในนิติบุคคล และสำเนาบัตรประจำตัวของผู้รับมอบอำนาจ เขียนรับรองสำเนาถูกต้อง
• เงินสด หรือแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายสำนักงานกรมบังคับคดี เพื่อเป็นหลักประกันในการประมูล จำนวนเงินที่ต้องนำมาเป็นหลักประกัน สามารถแบ่งได้ตามหลักเกณฑ์นี้
  • ราคาประเมินไม่เกิน 500,000 บาท วางหลักประกันไม่น้อยกว่าร้อยละ 5 ของราคาประเมิน
  • ราคาประเมิน 500,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกัน 50,000 บาท
  • ราคาประเมิน 1,000,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกัน 250,000 บาท
  • ราคาประเมิน 5,000,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกัน 500,000 บาท
  • ราคาประเมิน 10,000,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกัน 1,000,000 บาท
  • ราคาประเมิน 20,000,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกัน 2,500,000 บาท
  • ราคาประเมิน 50,000,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกัน 5,000,000 บาท
  • ราคาประเมิน 100,000,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกัน 10,000,000 บาท
  • ราคาประเมิน 200,000,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกันตามที่ผู้ได้รับมอบหมายกำหนด

ยกเว้นผู้เข้าประมูลเป็นผู้มีสิทธิ์ขอหักส่วนได้ใช้แทน เช่น เจ้าหนี้ตามคำสั่งศาล ผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับลูกหนี้ตามคำพิพากษา คู่สมรสของลูกหนี้ที่ศาลมีคำสั่งอนุญาตแล้ว ที่ไม่ต้องวางหลักประกัน แต่หากทำการซื้อได้แล้ว จะต้องวางเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คจำนวน 5% ของราคาเริ่มต้นในวันนั้น

เผยขั้นตอนการซื้อทรัพย์สินที่ขายทอดตลาด จากกรมบังคับคดี

เมื่อเตรียมหลักฐานที่ใช้ในการประมูลพร้อมแล้ว มาดูวิธีและขั้นตอนการเข้าประมูลทรัพย์สินจากกรมบังคับคดีกันต่อ ซึ่งมีรายละเอียดดังนี้

กรอกรายละเอียด วางเงินสด

ผู้เข้าประมูลจะต้องลงทะเบียนกรอกรายละเอียดของผู้เข้าประมูลตามแบบฟอร์มของกรมบังคับคดี พร้อมวางเงินสด หรือแคชเชียร์เช็ค จำนวนเงินตามหลักเกณฑ์ที่ได้พูดถึงในหัวข้อที่แล้ว เป็นหลักประกันต่อเจ้าหน้าที่การเงิน กรณีที่เป็นผู้มีสิทธิ์ขอหักส่วนได้ใช้แทน ไม่ต้องวางเงินหลักประกัน แต่ว่าให้แสดงตัวกับเจ้าหน้าที่แทน

รับป้ายประมูล

เมื่อลงทะเบียนเรียบร้อยแล้ว จะได้รับป้ายประมูลและลำดับจากเจ้าหน้าที่ จากนั้นจะเข้าไปนั่งในสถานที่ที่เจ้าหน้าที่เตรียมไว้ ต่อมาเจ้าหน้าที่จะอธิบายเงื่อนไขการประมูลแบบพอสังเขปแล้วจึงเริ่มการประมูล

เมื่อการประมูลเริ่มขึ้นแล้ว คณะกรรมการกรมบังคับคดีจะเป็นผู้กำหนดราคาเริ่มต้น ซึ่งการประมูลจะกำหนดไว้ที่ 4 ครั้ง หากการประมูลแต่ละครั้งไม่มีผู้ซื้อ ครั้งถัดไปจะลดราคาเริ่มต้นทีละ 10% ดังนี้

• ครั้งที่ 2 ลดราคาเหลือ 90%
• ครั้งที่ 3 ลดราคาเหลือ 80%
• ครั้งที่ 4 เป็นต้นไป ลดราคาเหลือ 70%

หากผู้ประมูลต้องการซื้อทรัพย์สินนั้น สามารถยกป้ายประมูลเพื่อเสนอซื้อทรัพย์สินได้ ทั้งนี้ ในกรณีที่มีผู้ต้องการทรัพย์สินนั้นหลายคน ก็สามารถยกป้ายประมูลเพื่อแข่งขันเพิ่มราคาได้เช่นกัน

หลังประมูลทรัพย์สินได้ ชำระส่วนที่เหลือ

หลังจากที่ประมูลทรัพย์สินได้แล้ว จะต้องชำระเงินส่วนที่เหลือให้ครบภายใน 15 วัน แต่ถ้าหากไม่สามารถชำระเงินภายใน 15 วันได้ด้วยเหตุผลบางอย่าง เช่น อยู่ในระหว่างการรวบรวมเงิน หรือกำลังดำเนินการกู้เงินจากธนาคาร สามารถยื่นเรื่องต่อเจ้าหน้าที่กรมบังคับคดีได้ โดยเจ้าหน้าที่จะพิจารณาอนุญาตขยายระยะเวลาการชำระเงินไม่เกิน 3 เดือน และไม่สามารถขยายระยะเวลาการชำระเงินได้อีก

เมื่อชำระเงินครบถ้วนสมบูรณ์แล้ว เจ้าหน้าที่กรมบังคับคดีจะมอบเอกสารที่เกี่ยวข้องให้แก่ผู้ซื้อ ไว้สำหรับเป็นหลักฐานในการโอนกรรมสิทธิ์แก่เจ้าพนักงานที่ดินได้ทันที

ซื้อบ้านจากกรมบังคับคดีคุ้มไหม

เพราะบ้านที่ขายทอดตลาดกรมบังคับคดี มีวัตถุประสงค์เพื่อเร่งชำระหนี้ให้กับเจ้าหนี้ ทำให้มีราคาเริ่มต้นที่ถูกกว่าตามตลาดมาก ยิ่งไปกว่านั้น ถ้าผู้ซื้อสามารถประมูลแข่งขันได้ในราคาที่ไม่เกินวงเงินที่ตัวเองกำหนดแล้ว แน่นอนว่าการประมูลบ้านจากกรมบังคับคดีจะทำให้สามารถประหยัดเงินได้มากเลยทีเดียว นอกจากนั้นบ้านที่นำมาประมูลบางแห่งก็ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีหรือทำเลที่หาในตลาดได้ยากอีกด้วย แต่บ้านจากการขายทอดตลาด กรมบังคับคดียังมีความเสี่ยงหรือข้อเสียที่ตามมาอีกหลายอย่างเช่นกัน ดังนี้

• บ้านประมูลราคาถูก แลกมาด้วยการที่ผู้ซื้อจะได้บ้านตามสภาพจริง ไม่มีโอกาสได้เห็นบ้านก่อน หรือตรวจสอบภายในบ้านโดยละเอียด ไม่มีการรับประกัน ซึ่งถ้าหากผู้ซื้อได้บ้านที่มีความชำรุดเสียหายหรือมีจุดบกพร่องหลายจุดที่แอบซ่อนไว้ จะไม่มีใครเป็นผู้รับผิดชอบจุดบกพร่องเหล่านั้น
• หากไม่มีความเชี่ยวชาญในการประมูล อาจถูกคู่แข่งเสนอราคาแข่งกันจนเกินงบที่กำหนดไว้ได้
• เนื่องจากเป็นบ้านของลูกหนี้ที่ถูกฟ้องร้อง บางครั้งอาจเกิดปัญหาลูกหนี้ไม่ยินยอมย้ายออกจากบ้านด้วยเหตุผลบางอย่าง หากเกิดเหตุการณ์ลักษณะนี้จะทำให้ลูกหนี้ยังคงถือสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของบ้านอยู่ ซึ่งอาจสร้างความลำบากใจ และทำให้จำเป็นต้องดำเนินการฟ้องร้อง รวมถึง รอคำสั่งศาลต่อไป
• แม้ว่าจะประมูลซื้อบ้านได้ในราคาถูก แต่ผู้ซื้อก็ต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายในการซื้อขายบ้านมือสองทั้งหมด ทั้งค่าธรรมเนียม ค่าภาษี ค่าโอน และอื่นๆ อีกมากมาย
• มีโอกาสถูกยึดเงินมัดจำที่วางเป็นหลักประกันไว้ หากไม่สามารถชำระเงินได้ครบถ้วนตามกำหนด
• เสี่ยงที่จะถูกปฏิเสธการกู้สินเชื่อจากธนาคาร เพราะธนาคารไม่สามารถประเมินราคาได้
• บางครั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้สามารถสะสางปัญหากันได้อย่างลงตัวแล้ว ทำให้มีคำสั่งศาลให้ถอนบ้านออกจากการขายทอดตลาด ในกรณีนี้ ผู้ซื้อจะต้องยินยอมโอนกรรมสิทธิ์กลับคืนเหมือนเดิม อาจทำให้ผู้ซื้อเสียเวลาเปล่าได้

เลือกซื้อบ้านมือสองที่ไหนจึงสะดวก และหมดห่วง

ถึงบ้านมือสองราคาประหยัดจากการขายทอดตลาดกรมบังคับคดีจะดูน่าลงทุน แต่ยังมีความเสี่ยงอยู่มาก และอาจสร้างความกังวลใจให้กับผู้ซื้อไม่น้อย ดังนั้น หากกำลังมองหาแหล่งซื้อบ้านมือสองดีๆ สักหลัง ที่สะดวกสบาย และปลอดภัยหายห่วง ขอแนะนำ K-Property เว็บไซต์สำหรับซื้อบ้านมือสองของธนาคารกสิกรไทย ที่จะทำให้การเลือกบ้านมือสองเป็นเรื่องที่ไม่ยาก เพราะเว็บไซต์ออกแบบมาเพื่อให้ใช้งานง่าย เลือกได้ทั้งประเภททรัพย์สิน ทำเล และช่วงราคา มีทั้งรายละเอียดบ้านมือสองแบบครบถ้วน รวมถึง มีเมนูที่ช่วยอำนวยความสะดวกอีกมากมาย เช่น

• เมนูนัดหมายเข้าชมบ้านเพื่อประกอบการตัดสินใจ
• เมนูเสนอราคาซื้อเพื่อยืนข้อเสนอราคาใหม่
• เมนูติดต่อเจ้าหน้าที่ ในกรณีที่มีข้อสงสัย หรือเพื่อขอความช่วยเหลือได้อีกด้วย
• ระบบเปรียบเทียบทรัพย์สิน ที่สามารถเปรียบเทียบราคาและข้อมูลบ้านหลายๆ หลัง เพื่อเลือกบ้านที่ถูกใจมากที่สุด หรือถ้ายังไม่เจอบ้านมือสองที่ถูกใจ ก็สามารถตั้งค่ารับการแจ้งเตือนผ่านอีเมล เมื่อมีบ้านที่ตรงกับความต้องการได้

เรียกได้ว่าสะดวกสบาย ไม่ต้องเดินทางไปธนาคาร เพราะสามารถจองบ้านออนไลน์ครบจบในที่เดียวได้เลย

ปัจจุบันการซื้อบ้านมือสองก็เป็นทางเลือกที่ดีสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านราคาถูก แต่ก็ต้องตรวจสอบสภาพบ้านมากกว่าปกติ จะเห็นได้ว่าการประมูลบ้านที่ขายทอดตลาดกรมบังคับคดีนั้น ถึงจะได้ราคาถูกกว่าที่อื่นถึง 30-50% ก็จริง แต่ก็มีปัญหาอย่างอื่นอีกมากมาย ไม่ว่าจะเป็น ปัญหาจากการที่ไม่สามารถไปตรวจสอบสภาพบ้านก่อนได้ ทำให้ได้บ้านสภาพตามจริงที่อาจมีจุดชำรุด หรือปัญหาเจ้าของบ้านคนเก่าไม่ยอมย้ายออกจนสร้างความลำบากใจ หรือปัญหางบบานปลายจากการแข่งขันประมูล พร้อมแบกรับค่าใช้จ่ายต่างๆ รวมไปถึงต้องเผชิญกับความเสี่ยงที่จะถูกปฏิเสธกู้เงินจากธนาคารและเสี่ยงที่จะถูกยึดเงินวางมัดจำ ดังนั้น ควรเลือกซื้อบ้านมือสองจากแหล่งที่สะดวกสบายและน่าเชื่อถือ อย่างที่ K-Property สามารถจองบ้านมือสองออนไลน์ ตัดปัญหาความยุ่งยากต่างๆ พร้อมคำแนะนำและความช่วยเหลือจากเจ้าหน้าที่ ที่จะทำให้การซื้อบ้านมือสองไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไป