รีโนเวทตึกแถวเดิมให้สวยงามในราคาประหยัด ใช้งานได้อย่างลงตัว

สิ่งที่ควรรู้ก่อนรีโนเวทอาคารพาณิชย์

ก่อนที่จะทำการรีโนเวทอาคารพาณิชย์หรือตึกแถวเก่าของเดิม ควรจะต้องมีการเตรียมความพร้อมหลายๆ อย่าง รวมถึงต้องศึกษา หาข้อมูลต่างๆ สิ่งที่ควรรู้และควรคำนึงถึงก่อนที่จะรีโนเวทด้วย ซึ่งเรื่องเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญที่ควรรู้ก่อนทำการรีโนเวทตึกแถว

คำนึงถึงวัตถุประสงค์ในการใช้งาน

อันดับแรกที่ควรรู้ก่อนรีโนเวทอาคารพาณิชย์คือทำเพื่ออะไร ซึ่งต้องทำการกำหนดวัตถุประสงค์ในการใช้งานของอาคารหรือตึกแถวที่จะนำมาทำการรีโนเวทใหม่ ว่าต้องการที่จะทำอะไรบ้าง ใช้ทำอะไร เป็นสถานที่แบบใด จะเป็นบ้านที่อยู่อาศัย ร้านอาหาร คาเฟ่ หรืออื่นๆ เพื่อที่คุณจะสามารถวางแผนในการทำงาน ไม่ว่าจะเป็นการรื้อถอน ทุบหรือเจาะกำแพง ต่อเติม รวมไปถึงปรับเปลี่ยนสไตล์ของตึกและอาคารพาณิชย์ในส่วนไหนบ้าง ที่สำคัญการทราบถึงจุดประสงค์ในการรีโนเวทอาคารล่วงหน้าจะทำให้การวางแผนเป็นไปได้โดยง่าย

กำหนดงบประมาณในการรีโนเวท

การกำหนดงบประมาณก่อนการรีโนเวทจะช่วยให้วางแผนในการรีโนเวทง่ายขึ้น อีกทั้งยังไม่ทำให้งบประมาณบานปลายอีกด้วย ซึ่งการรีโนเวทแต่ละครั้งมีค่าใช้จ่ายมากมาย ทั้งการรื้อถอน ทุบหรือเจาะกำแพง ต่อเติม ขยายพื้นที่ การปรับเปลี่ยนสไตล์ของตัวอาคาร หรือการดัดแปลงเป็นร้านต่างๆ ก็จะมีค่าใช้จ่ายที่แตกต่างกันไป ดังนั้นควรมีการปรึกษาพูดคุยกับผู้รับเหมา สถาปนิกหรือผู้ออกแบบว่าในการทำแต่ละอย่างต้องใช้ค่าใช้จ่ายประมาณเท่าไร และงบประมาณที่มีเพียงพอหรือไม่

ซึ่งการกำหนดงบประมาณไว้ก่อนจะช่วยในการพิจารณาว่าควรจะรีโนเวทอย่างไรบ้าง ควรให้ความสำคัญในการรีโนเวทตรงส่วนไหนก่อนเพื่อความประหยัดและเหมาะสมกับงบประมาณที่มี หากไม่มีการกำหนดงบประมาณไว้อาจจะทำให้หลายๆ คนเสียค่าใช้จ่ายมากเกินที่ควรจะเป็นได้ นอกจากนี้แนะนำให้มีการตั้งงบประมาณสำรองส่วนเกินเผื่อไว้ประมาณ 10 - 15% เพื่อรองรับค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นเพิ่มเติมได้ระหว่างการรีโนเวทด้วย

มีไอเดียการรีโนเวทและสไตล์การตกแต่งไว้ในใจแล้ว

แน่นอนว่าก่อนที่จะทำการรีโนเวทได้นั้นควรจะต้องมีไอเดียในการรีโนเวทและแนวทางในการตกแต่งตึกแถว อาคารพาณิชย์ก่อนแล้ว ว่าต้องการที่จะปรับเปลี่ยนให้เป็นสไตล์ไหนตามจุดประสงค์การใช้งานและความเหมาะสม สวยงาม ข้อดีของการมีไอเดียในการรีโนเวทไว้ก่อน จะทำให้พูดคุยปรึกษากับทางสถาปนิกนักออกแบบหรือผู้รับเหมาก่อสร้างได้สะดวก และรวดเร็ว อีกทั้งยังช่วยให้งานออกมาตรงตามใจ ไม่ต้องแก้งานไปมาให้เสียเวลา

ตรวจสอบสภาพโครงสร้างของตึกแถว อาคารพาณิชย์ก่อน

สำหรับการซื้อตึกแถว หรืออาคารพาณิชย์มือสองมารีโนเวทนั้น จำเป็นจะต้องทำการตรวจสอบสภาพโครงสร้างของตัวตึกหรืออาคารก่อนเสมอ เพราะบางทีอาคารดังกล่าวอาจมีอายุการใช้งานยาวนาน จนมีบางส่วนที่เสียหายหรือเสื่อมสภาพได้้ จึงควรมีการตรวจสอบสภาพโครงสร้างอาคารโดยผู้เชี่ยวชาญ เพื่อความพร้อมและความปลอดภัยสำหรับการรีโนเวท รวมถึงหากพบจุดเสียหายก็จะต้องได้รับการประเมินว่าจำเป็นต้องได้รับการซ่อมแซมหรือไม่

โดยการตรวจสอบสภาพโครงสร้างตึกและอาคารต้องพิจารณาในเรื่องต่างๆ ดังนี้

• โครงสร้างโดยรวมของอาคาร ว่ามีความแข็งแรงปลอดภัยหรือไม่
• ระดับความต้านทานหรือทนไฟของวัสดุที่ใช้ก่อสร้าง
• ความหนาของผนังกำแพงทั้งภายนอกและภายใน
• ขนาดและความกว้างของบันได
• รอยแตกร้าวของผนังอาคาร
• โครงสร้างของพื้นและคานรองรับ
• โครงสร้างของหลังคา

รู้ข้อกฎหมายก่อนรีโนเวทตึกแถว อาคารพาณิชย์

ในการรีโนเวทตึกแถว อาคารพาณิชย์นั้นต้องศึกษากฎหมายควบคุมอาคารให้รอบคอบ เนื่องจากก่อนที่จะทำการรีโนเวท ก่อสร้างหรือต่อเติมบางอย่างก็จำเป็นจะต้องมีการยื่นคำร้องขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ดัดแปลงอาคาร หรือรื้อถอนอาคารกับเจ้าหน้าที่ก่อน ซึ่งการต่อเติมจะมีข้อจำกัดที่ต้องทำตามอยู่หลายอย่างด้วยกัน เช่น ระยะห่างระหว่างอาคารจากแนวเขตที่ดินข้างเคียง ระยะห่างของหลังคาหรือกันสาด ระยะห่างสำหรับการต่อเติมระเบียง รวมถึงความกว้างของบันไดและทางเดิน เป็นต้น เพื่อที่จะได้ทำการรีโนเวทอาคารได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายและเพื่อความปลอดภัย ซึ่งข้อกำหนดต่างๆ ก็อาจจะแตกต่างกันไปตามประเภทของอาคารที่จะทำการต่อเติม ไม่ว่าจะเป็นการรีโนเวทอาคารพาณิชย์แบบใดก็ตาม เพราะฉะนั้นจึงควรหาข้อมูลเรื่องกฎหมายหรือปรึกษากับสถาปนิกผู้ออกแบบให้เรียบร้อยก่อนทำการรีโนเวท

เปลี่ยนอาคารพาณิชย์เดิมให้กลายเป็นสถานที่แบบไหนได้บ้าง

ตึกแถว หรืออาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่มักตั้งอยู่ในทำเลที่ดี เป็นแหล่งชุมชน หรือแหล่งที่อยู่อาศัย ทำให้คนส่วนมากนิยมที่จะหาซื้อตึกแถวมารีโนเวทใหม่ เพราะนอกจากจะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างแล้ว ยังได้ทำเลที่ถูกใจด้วย

ที่อยู่อาศัย

ตึกแถวหรือทาวน์เฮาส์เป็นสถานที่ที่มีขนาดพอดี เหมาะสำหรับครอบครัวขนาดเล็ก หรือเป็นบ้านหลังแรก ด้วยราคาที่ไม่แพงมากนัก ซึ่งการรีโนเวทอาคารพาณิชย์ให้กลายเป็นบ้านที่ไว้สำหรับอยู่อาศัยนั้นสามารถแบ่งห้องให้เป็นสัดส่วนได้อย่างเหมาะสม หากซื้อมือสองมารีโนเวทก็สามารถรีโนเวทได้ในสไตล์ที่ชอบ

ร้านอาหาร

ไอเดียการรีโนเวทตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ให้กลายเป็นร้านอาหารน่านั่ง เช่น การรีโนเวทเป็นร้านอาหารสไตล์คลาสสิก เป็นการตกแต่งสไตล์ยุโรป กรีกโรมัน เน้นความประณีต ตกแต่งอย่างหรูหรา หรือจะเป็นร้านอาหารสไตล์ลอฟท์ ที่เน้นโชว์ความดิบของวัสดุที่ใช้ก่อสร้างอย่างปูนเปลือย ไม้ เหล็ก หรืออิฐแดงก็น่าสนใจ

ร้านกาแฟ / คาเฟ่

ไอเดียการรีโนเวทตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ให้กลายเป็นคาเฟ่ หรือร้านกาแฟ เป็นอีกหนึ่งไอเดียที่ได้รับความนิยมเป็นอย่างมากในปัจจุบัน เพราะมีขนาดที่พอเหมาะ ไม่ใหญ่หรือเล็กจนเกินไป สามารถเลือกทำได้ทั้งแบบชั้นล่าง หรือเป็นคาเฟ่สองชั้นก็เหมาะสม เช่น การรีโนเวทเป็นคาเฟ่สไตล์มินิมอล เน้นความเรียบง่าย สบายตา หรือเป็นคาเฟ่สไตล์วินเทจ แนวอบอุ่น อ่อนหวาน สบายๆ ด้วยสีโทนอ่อน ขาว ครีม น้ำตาล เหลืองอ่อน ชมพูอ่อน เป็นต้น หากมีการตกแต่งด้วยเฟอร์นิเจอร์แบบเก่าๆ ย้อนยุค ก็ช่วยให้ตัวร้านมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว ที่น่าสนใจขึ้นได้

นอกจากนี้อาคารพาณิชย์ยังสามารถเป็นสถานที่อื่นๆ ได้อีกมากมาย ไม่ว่าจะเป็นออฟฟิศสำนักงาน บ้านพักให้เช่า สตูดิโอถ่ายภาพ หรืออื่นๆ อีกมากมาย ตามไอเดียและสไตล์ที่คุณสนใจ

รีโนเวทตึกแถว อาคารพาณิชย์เดิม ต้องทำอย่างไรบ้าง

ก่อนเริ่มการรีโนเวทตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์จำเป็นที่จะต้องทำการติดต่อกับเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นก่อนเพื่อทำเรื่องขอใบอนุญาตก่อสร้างต่อเติมอาคาร ซึ่งในกรณีที่มีการเปลี่ยนโครงสร้างอาคารที่เป็นคอนกรีตเสริมเหล็กหรือโครงเหล็ก, การต่อเติมพื้น ผนัง หรือส่วนอื่นที่ไม่ใช่โครงสร้างหลักของอาคารแล้วเป็นการเพิ่มน้ำหนักของโครงสร้างอาคารเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม, การลดหรือขยายเนื้อที่ของพื้นหรือหลังคาเกิน 5 ตารางเมตร เป็นต้น

โดยขั้นตอนและสิ่งที่จำเป็นต้องเตรียมเพื่อใช้ในการขออนุญาตรีโนเวท ได้แก่

• การตรวจสอบงานออกแบบและคำนวณส่วนต่างๆ ของโครงสร้างอาคาร
• การขอรับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นหรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น

โดยต้องมีการยื่นคำขอก่อสร้างอาคาร ดัดแปลงอาคาร หรือรื้อถอนอาคาร พร้อมกับเอกสารประกอบ เอกสารหลักฐานที่ต้องใช้ ได้แก่

1. แบบฟอร์มคำขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ดัดแปลงอาคาร หรือรื้อถอนอาคาร
2. บัตรประจำตัวและทะเบียนบ้านของผู้ขออนุญาต
3. แบบแปลน แผนผังบริเวณ และรายการประกอบแบบแปลน
4. รายการคํานวณ 1 ชุด (กรณีที่เป็นอาคารสาธารณะ อาคารพิเศษ หรืออาคารที่ ก่อสร้างด้วยวัตถุถาวรและวัตถุทนไฟเป็นส่วนใหญ่)
5. หนังสือแสดงความเป็นตัวแทนเจ้าของอาคาร (หรือหนังสือมอบอํานาจ กรณีที่ ตัวแทนเจ้าของอาคารเป็นผู้ขออนุญาต)
6. สําเนาหนังสือรับรองการจดทะเบียน วัตถุประสงค์ และผู้มีอํานาจลงชื่อแทนนิติบุคคลผู้ขออนุญาตที่ออกให้ไม่เกิน 6 เดือน (กรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้ขออนุญาต)
7. หนังสือแสดงว่าเป็นผู้จัดการหรือผู้แทนซึ่งเป็นผู้ดําเนินกิจการของนิติบุคคล (กรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้ขออนุญาต)
8. หนังสือแสดงความยินยอมและรับรองของผู้ออกแบบและคำนวณอาคาร
9. สําเนาหรือภาพถ่ายใบอนุญาตเป็นผู้ประกอบวิชาชีพวิศวกรรมควบคุมหรือวิชาชีพสถาปัตยกรรมควบคุม (กรณีที่เป็นอาคารที่มีลักษณะ ขนาด อยู่ในประเภทเป็นวิชาชีพวิศวกรรมควบคุม หรือวิชาชีพสถาปัตยกรรมควบคุม)
10. สำเนาโฉนดที่ดิน / น.ส. 3 / ส.ค. 1
11. หนังสือแสดงความยินยอมให้ปลูกสร้างอาคารในที่ดิน (กรณีที่เจ้าของอาคารไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินที่อาคารนั้นตั้งอยู่)
12. หนังสือแสดงความยินยอมของผู้ควบคุมงาน
13. หนังสือยินยอมให้ก่อสร้างชิดแนวเขตที่ดินจากเจ้าของที่ดินข้างเคียง (กรณีก่อสร้างชิดแนวเขตที่ดินผู้อื่น)
14. เอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง (ถ้ามี)

• เมื่อได้รับใบอนุญาตแล้วต้องทำหนังสือแจ้งชื่อผู้ควบคุมงาน วันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดการดำเนินการ พร้อมแนบหนังสือแสดงความยินยอมของผู้ควบคุมงาน
• หรือกรณีหากไม่ยื่นคำขอรับใบอนุญาตก็สามารถใช้วิธีแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามแบบที่คณะกรรมการควบคุมอาคารกำหนด โดยต้องแจ้งข้อมูลและยื่นเอกสารและหลักฐานตามที่กำหนดในมาตรา 39 ทวิ

ข้อควรระวังในการรีโนเวทตึกแถว อาคารพาณิชย์

ในการรีโนเวทตึกแถว อาคารพาณิชย์มีข้อควรระวังที่ควรรู้ ดังนี้

• ผู้รับเหมา - ควรมีการตรวจสอบประวัติและผลงานของผู้รับเหมา เลือกจากความน่าเชื่อถือ ความพร้อมในการรับงาน และราคาสมเหตุสมผล รวมถึงต้องมีการทำหนังสือสัญญาว่าจ้างรับเหมาก่อสร้างที่ระบุรายละเอียดต่างๆ ให้ครบถ้วน ถูกต้องด้วย
• การตัดสินใจ - ก่อนเริ่มการดำเนินงานรีโนเวทอาคารพาณิชย์นั้น จะต้องมีการวางแผนและการออกแบบให้แน่นอน ไม่ควรเปลี่ยนแปลงอะไรมากหลังเริ่มดำเนินการแล้ว โดยเฉพาะเรื่องการเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับโครงสร้างเพราะอาจเกิดความยุ่งยากตามมา จนต้องเสียเวลาในการแก้ไขหรืออาจต้องกลับไปเริ่มใหม่ ดังนั้นควรตัดสินใจให้รอบคอบก่อนจะเริ่มดำเนินการรีโนเวท
• การเปลี่ยนแปลงโครงสร้าง - ไม่ควรต่อเติมหรือรื้อถอนในส่วนของโครงสร้างอาคารมากเกินไป เพราะอาจส่งผลในเรื่องของความแข็งแรงและความปลอดภัยของตัวอาคาร ต้องมีการพิจารณาในเรื่องของการรับน้ำหนักของโครงสร้างและควรมีการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญร่วมด้วย
• งานระบบ - ให้ความสำคัญกับเรื่องงานระบบ ไม่ว่าจะเป็นระบบไฟ ระบบน้ำ ระบบท่อน้ำทิ้ง ควรมีการตรวจสอบและทำการซ่อมแซมส่วนที่ชำรุดเสื่อมสภาพ
• เพื่อนบ้าน / เจ้าของที่ข้างเคียง - ควรระมัดระวังเรื่องการก่อสร้างหรือต่อเติมไม่ให้ผิดกฎหมายที่กำหนด รวมถึงไม่สร้างความเดือดร้อนให้กับเพื่อนบ้านหรืออาคารที่อยู่ติดกัน เพราะอาจจะถูกร้องเรียนได้

ไอเดียรีโนเวทอาคารพาณิชย์ จากตึกแถวแบบเดิมไปเป็นคาเฟ่น่านั่ง

สำหรับใครที่สนใจอยากจะทำการรีโนเวทอาคารพาณิชย์ หรือตึกแถว และมีไอเดียเปลี่ยนตึกแถวให้กลายเป็นคาเฟ่ในสไตล์ที่ชอบ ทางเรามีไอเดียในการรีโนเวทมาให้ชม ไม่ว่าจะเป็นการรีโนเวทอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น รีโนเวทอาคารพาณิชย์ 3 ชั้น หรือการรีโนเวทตึกแถว 2 คูหา ก็สามารถนำไปปรับใช้กันได้

การรีโนเวทอาคารพาณิชย์หลังเดิมให้สวยเหมือนใหม่ตามความต้องการของตัวเจ้าของ อาจจะเปลี่ยนรูปแบบสไตล์ของอาคาร ไม่ว่าจะเป็นการรีโนเวทเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย เป็นคาเฟ่ ร้านอาหาร หรืออื่นๆ ซึ่งก่อนการรีโนเวทนั้น จะต้องรู้ถึงเรื่องต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นวัตถุประสงค์การรีโนเวท การติดต่อทำเรื่องกับเจ้าหน้าที่เพื่อขออนุญาตในการรีโนเวท และอื่นๆ รวมไปถึงข้อควรระวังต่างๆ ที่ควรรู้เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาตามมาในภายหลัง สำหรับผู้ที่กำลังมองหาแหล่งซื้อ - ขายอาคารพาณิชย์มือสองที่น่าเชื่อถือ ธนาคารกสิกรไทยมีคอนโดมิเนียมมือสอง และบ้านมือสอง รวมไปถึงทรัพย์สินมือสองอื่นๆ ที่น่าสนใจให้เลือกอีกมากมาย ไปดูกันได้เลย!