กู้ซื้อที่ดินอย่างไรให้ผ่านฉลุย พร้อมแนะนำการเตรียมเอกสารไม่ให้พลาด

สาเหตุที่กู้ซื้อไม่ผ่าน มีอะไรบ้าง

สาเหตุของการไม่ผ่านอนุมัติสินเชื่อกู้ซื้อที่ดินนั้นเกิดขึ้นได้จากหลายสาเหตุ ทั้งจากเงื่อนไขการปล่อยกู้ของธนาคาร ประวัติ และสถานะทางการเงินของผู้ขอกู้ ซึ่งในแต่ละสาเหตุมีรายละเอียดดังนี้

ขายทอดตลาดยาก

ไม่ควรขอกู้ซื้อที่ดินเปล่าโดยไม่มีแผนก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน ควรขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่ดินพร้อมบ้านจัดสรร กู้เงินซื้อที่ดินเพื่อสร้างสิ่งปลูกสร้าง กู้ซื้อที่ดินเปล่าจากโครงการจัดสรรเพื่อสร้างสิ่งปลูกสร้าง หรือการกู้เงินซื้อที่ดินเพื่อขยายธุรกิจจะดีกว่า เพราะธนาคารทุกแห่งประเมินว่าที่ดินเปล่าขายทอดตลาดได้ยากกว่าที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้าง นอกจากนั้นผู้กู้ยังมีโอกาสยอมให้ยึดทรัพย์ได้ง่ายกว่าและมีเสื่อมมูลค่าสูง หากผู้ขอกู้มีการดำเนินการเปลี่ยนแปลงจนทำให้ที่ดินเกิดความเสียหาย ด้วยเหตุนี้ธนาคารทุกแห่งจึงเลือกที่จะป้องกันความเสี่ยงยอดหนี้ด้วยการไม่ปล่อยกู้ให้กับการขอกู้ซื้อที่ดินเปล่า แต่หากต้องการกู้เงินซื้อที่ดิน ที่กสิกรไทย มีที่ดิน NPA ไว้ปล่อยกู้

ลูกหนี้มีโอกาสเสี่ยงสูงที่จะถูกยึดทรัพย์

การพิจารณาอนุมัติสินเชื่อทุกประเภทธนาคารทุกแห่งจะนำข้อมูลภาระทางการเงิน รายรับ-รายจ่าย และประวัติการทำงานของผู้ขอกู้มาพิจารณาเป็นอันดับแรก เพราะเป็นข้อมูลที่บ่งบอกความสามารถในการชำระสินเชื่อของผู้ขอกู้ ดังนั้นต่อให้ผู้กู้ซื้อที่ดินมีรายได้ผ่านเกณฑ์ตามที่ธนาคารกำหนด แต่หากมีภาระหนี้สูงหรือเพิ่งเปลี่ยนที่ทำงานใหม่ ทางธนาคารพิจารณาเข้าข่ายว่ามีความเสี่ยงที่จะผิดนัดชำระและถูกยึดทรัพย์ได้ในอนาคต ซึ่งส่งผลให้ไม่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อ

ทรัพย์สินเสื่อมมูลค่า

คนส่วนใหญ่มักเข้าใจว่าที่ดินคือ ทรัพย์สินที่ราคาไม่ลด ยิ่งถือไว้นานราคาก็ยิ่งสูงขึ้น แต่ในความจริงแล้วใช่ว่าจะเป็นแบบนั้นเสมอไป สำหรับกรณีที่ทำให้ที่ดินเสื่อมสภาพเกิดขึ้นได้จากทั้งกรณีมีการตัดหน้าดินไปขายหรืออยู่ในพื้นที่ที่ไม่ได้รับการพัฒนาเป็นเวลานานหรือมีการออกกฎหมายบังคับไม่ให้เกิดการก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างพื้นที่และบริเวณใกล้เคียง ซึ่งเหตุผลเหล่านี้เป็นให้ราคาประเมินของที่ดินส่วนนั้นลดลงได้

มีประวัติแบล็กลิสต์ในเครดิตบูโร

เครดิตบูโร (Credit Bureau) หรือข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด คือ องค์กรที่ทำหน้าที่ดูแลข้อมูลสินเชื่อและประวัติการชำระหนี้ของคนไทย มีประวัติการขอสินเชื่อ การอนุมัติสินเชื่อ การชำระสินเชื่อ หรือค้างชำระ ข้อมูลทั้งหมดจะถูกบันทึกไว้ในฐานข้อมูลของเครดิตบูโรเป็นระยะเวลา 36 เดือน แต่หากผิดนัดชำระเกินกว่า 90 วัน บัญชี หรือ 3 งวด บัญชีเครดิตจะเปลี่ยนจากปกติเป็นสถานะค้างชำระเกิน 90 วัน ซึ่งเรียกว่าติดเครดิตบูโรหรือแบล็คลิสต์ในเครดิตบูโร ดังนั้นเครดิตบูโรจึงเป็นสิ่งที่แสดงถึงวินัยในการชำระหนี้ของผู้ขอกู้ ซึ่งในการขอสินเชื่อกู้ซื้อที่ดิน รวมถึงสินเชื่ออื่นๆ ทางผู้ขอกู้ต้องให้ความยินยอมให้ธนาคารเข้าถึงข้อมูลเครดิตบูโรของตัวเองด้วย หากวินัยการผ่อนชำระไม่ดี จะทำให้ผ่านการอนุมัติสินเชื่อทุกประเภทยากยิ่งขึ้น

ที่มาของรายได้ไม่ชัดเจน

ที่มาของรายได้ถือเป็นอีกสิ่งหนึ่งเรื่องที่ธนาคารทุกแห่งใช้เป็นเกณฑ์ในการพิจารณาอนุมัติการกู้เงินซื้อที่ดินเพื่อสร้างสิ่งปลูกสร้างหรือเพื่อขยายธุรกิจโดยเฉพาะอาชีพที่มีรายได้ไม่แน่นอน ไม่มั่นคง อย่างอาชีพค้าขายหรืออาชีพอิสระที่ไม่มีการจดทะเบียนการค้าอย่างถูกต้อง เนื่องด้วยทางธนาคารไม่สามารถตรวจสอบรายได้ต่อเดือนที่แท้จริงของผู้ขอสินเชื่อ จึงผ่านการอนมุติได้ยากว่ากลุ่มอาชีพพนักงานหรือข้าราชการที่มีรายได้ประจำแน่นอนทุกเดือน

อยากกู้ซื้อที่ดินให้ผ่าน ต้องทำอย่างไร

ปกติแล้วธนาคารทุกแห่งไม่ปล่อยสินเชื่อกู้ซื้อที่ดินเปล่า ยกเว้นที่ดิน NPA ที่กสิกรไทยเองมีบริการปล่อยกู้ เหตุผลที่ธนาคารทุกแห่งไม่ปล่อยกู้ซือที่ดินเปล่ามาจากเรื่องโอกาสในการยอมปล่อยให้ยึดที่สูงกว่าที่ดินที่มีอสังหาริมทรัพย์ ขายทอดตลอดได้ยาก และการเสื่อมมูลค่าของที่ดิน ดังนั้นหากผ่านการอนุมัติได้ง่ายขึ้น แนะนำว่าให้ขอกู้ธนาคารซื้อที่ดินเพื่อนำไปใช้ตามวัตถุประสงค์ดังต่อไปนี้

กู้ซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้าน

เหตุผลที่การกู้ซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้างบ้านผ่านอนุมัติได้ง่ายกว่าการขอกู้ซื้อที่ดินเปล่า เพราะตามกฎหมายแล้วอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่บนที่ดินถือเป็นส่วนสินทรัพย์ค้ำประกันร่วมด้วย ซึ่งนอกจากเป็นการเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินค้ำประกันด้วย ยังเป็นการเพิ่มความน่าเชื่อถือให้กับผู้ขอกู้ด้วย สำหรับการกู้ซื้อที่ดินเพื่อสร้างอสังริมทรัพย์บนที่ดินเปล่า ผู้ขอกู้ต้องส่งเอกสารแบบแปลนบ้าน แผนการก่อสร้าง ราคาประเมินการก่อสร้าง และใบอนุญาตก่อสร้างจากสำนักงานเขตให้กับทางธนาคารเพื่อประกอบการพิจารณาด้วย

กู้ซื้อที่ดินเปล่าในโครงการบ้านจัดสรร

การกู้ซื้อที่ดินเพื่อซื้อที่ดินเปล่าแบ่งขายจากโครงการบ้านจัดสรรเป็นอีกกรณีที่มีข้อกำหนดและสัญญา มีเงื่อนไขว่าต้องเป็นการซื้อเพื่อปลูกสร้างหรือต่อเติมที่พักอยู่อาศัยเท่านั้น ซื้อเพื่อดำเนินธุรกิจหรือประกอบกิจการอื่นไม่ได้เด็ดขาด มีวัตถุประสงค์ชัดเจน ธนาคารจึงยอมพิจารณาการขอกู้นี้

กู้ซื้อที่ดินเพื่อดำเนินธุรกิจ

การกู้ซื้อที่ดินเพื่อดำเนินธุรกิจจัดอยู่ในกรณีเดียวการกู้ซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างบ้านคือ เป็นการขอสินเชื่อกู้เงินซื้อที่ดินโดยมีวัตถุประสงค์ ซึ่งนอกจากแบบแปลนสิ่งก่อสร้าง ราคาประเมินการก่อสร้างจากผู้รับเหมา สัญญาว่าจ้างผู้รับเหมา และใบอนุญาตก่อสร้างจากสำนักงานเขตพื้นที่แล้ว ผู้ขอกู้ต้องเขียนแผนธุรกิจเพิ่มเติมด้วย เช่น แผนการขยายโรงงาน แผนการซื้อเครื่องจักร แผนการดำเนินการเพาะปลูก เป็นต้น

ขั้นตอนการกู้ซื้อที่ดินที่ควรรู้

หากแบ่งขั้นตอนการกู้ซื้อที่ดินหลักๆ แล้วสามารถแบ่งเป็น 2 ขั้นตอนใหญ่ๆ ได้แก่ ขั้นตอนการเตรียมเอกสารสำคัญเพื่อนำไปยื่นให้ธนาคารพิจารณาและขั้นตอนการทำสัญญารับเงินกู้หลังได้รับอนุมัติสินเชื่อกู้ซื้อที่ดินเรียบร้อยแล้ว โดยแต่ละวิธีการเตรียมตัวแตกต่างกัน

เตรียมเอกสารให้พร้อม

การเตรียมเอกสารเพื่อกู้ธนาคารซื้อที่ดินกับธนาคารมีด้วยกัน 3 ส่วน ได้แก่

• เอกสารส่วนตัว ได้แก่ สำเนาบัตรประชาชน เอกสารเปลี่ยนชื่อ-นามสกุลถ้ามีการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุลสำเนาทะเบียนสมรส กรณีแต่งงานแล้ว (ถ้ามี) และสำเนาทะเบียนใบสำคัญหย่า กรณีหย่าร้างกับคู่สมรส (ถ้ามี) สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ขอกู้และของคู่สมรสผู้ขอกู้
• เอกสารทางการเงิน หากเป็นกลุ่มพนักงานประจำและข้าราชการใช้เป็นสลิปเงินเดือนเป็นหลักฐาน แต่ถ้าเป็นกลุ่มอาชีพอิสระให้ใช้เอกสารทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับอาชีพ เช่น ข้อมูลการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 –12 เดือน ใบเสร็จรับเงินชำระภาษีประจำปี หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่ายตามมาตรา 50 ทวิ หรือใบสัญญาการว่าจ้างงาน
• เอกสารที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง ได้แก่ ใบจองซื้อที่ดิน สำเนาโฉนดที่ดิน แผนการขยายธุรกิจ แบบแปลนบ้านจากสถาปนิก ใบรับรองจากสถาปนิก ราคาประเมินค่าก่อสร้าง สัญญาจ้างผู้รับเหมา และใบอนุญาตก่อสร้าง เพื่อเป็นหลักฐานแสดงให้ธนาคารเห็นแผนการดำเนินงานของผู้ของกู้เมื่อได้รับการอนุมัติสินเชื่อกู้ซื้อที่ดิน

ทำสัญญารับเงินกู้

เมื่อผู้ขอกู้เงินซื้อที่ดินส่งเอกสารเรียบร้อยแล้ว หากผ่านการอนุมัติสินเชื่อกู้ซื้อที่ดิน ขั้นตอนต่อมาทางธนาคารจะแจ้งและกำหนดให้ผู้ขอกู้เข้ามาดำเนินการทำสัญญาสินเชื่อกับธนาคาร รวมทั้งนัดหมายเวลาเพื่อดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างผู้กู้และผู้ขายที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ โดยธนาคารจะเป็นผู้จ่ายเงินก้อนแรกในรูปแบบของแคชเชียร์เช็กชำระค่าที่ดินให้กับผู้ขาย ในขณะที่งวดต่อไปทางธนาคารจะจ่ายเงินกู้เป็นงวดให้กับผู้ขอสินเชื่อ พร้อมทั้งติดตามความคืบหน้าของการก่อสร้างตามงวดที่มีการจ่ายเงิน แต่อย่างไรก็ตามขั้นตอนการโอนและการติดตามความคืบหน้าอาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่ผู้ขอกู้ต้องเป็นผู้รับผิดชอบ จึงแนะนำว่าควรอ่านสัญญาและเงื่อนไขของสัญญาากู้ซื้อที่ดินอย่างละเอียดเพื่อเตรียมเรื่องเงินส่วนต่างให้พร้อมในวันดำเนินการ

ก่อนกู้ซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้านต้องคำนึงถึงเรื่องอะไรบ้าง

ถึงแม้ว่าขั้นตอนการกู้ซื้อที่ดินจะมีขั้นตอนเพียงไม่กี่ขั้นตอน อีกทั้งปัจจุบันยังใช้เวลาในการดำเนินการไม่นานก็ทราบผล แต่เพื่อให้รวดเร็วและมีโอกาสผ่านอนุมัติได้กู้เงินซื้อที่ดินอย่างที่ต้องการ ก่อนส่งเอกสารกู้ซื้อที่ดินต้องให้ความสำคัญกับเรื่องดังนี้ด้วย ไม่ว่าจะเป็น

• งบประมาณ
  เนื่องจากการกู้ซื้อที่ดินเพื่อสร้างสิ่งปลูกสร้างอนุมัติวงเงินได้ไม่เต็ม 100% เหมือนการซื้อบ้านจัดสรร ซึ่งส่วนใหญ่แล้วจะอนุมัติที่ 70% – 90% ของราคาประเมินที่ดินและค่าก่อสร้าง ดังนั้นจึงจำเป็นต้องเตรียมงบประมาณส่วนหนึ่งไว้เพื่อดำเนินการ ทั้งการวางมัดจำสัญญากับผู้ขายประมาณ 10% - 20% หรือตามข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ค่าใช้จ่ายในการวางมัดจำกับผู้รับเหมา ค่าธรรมเนียมในการวันทำสัญญาสินเชื่อ ค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าธรรมเนียมในขอใบอนุญาตก่อสร้างจากสำนักงานเขต และค่าแบบแปลนจากสถาปนิกและวิศวกร
• เอกสารแบบแปลนบ้าน
  แบบแปลนบ้านจากสถาปนิก หลังสือรับรองจากสถาปนิกและวิศวกร สัญญาจ้างสร้างสิ่งปลูกสร้างจากผู้รับเหมานอกจากเป็นเอกสารสำคัญที่ใช้ในการยื่นขอสินเชื่อกู้เงินซื้อที่ดินแล้ว ยังเป็นเอกสารที่ต้องนำไปยื่นขอเอกสารอนุญาตก่อสร้างกับสำนักงานเขตพื้นที่ด้วย จึงแนะนำว่าหากมีแผนกู้ซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้างบ้านควรดำเนินการจัดทำเอกสารส่วนนี้เป็นอันดับแรก สำหรับแบบแปลนบ้านสามารถจ้างสถาปนิกเขียนขึ้นใหม่หรือรับแบบแบบบ้านมาตรฐานฟรีจากสำนักงานเขตพื้นที่ได้
• เอกสารอนุญาตก่อสร้างจากหน่วยงานราชการ
  นอกจากเป็นหนึ่งในเอกสารสำคัญที่ทำให้การพิจารณาสินเชื่อกู้เงินซื้อที่ดินผ่านการอนุมัติได้ง่ายขึ้นแล้ว เพื่อให้การก่อสร้างเป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมายแล้ว ทุกครั้งที่มีการก่อสร้างบ้านหรืออาคารจำเป็นต้องได้รับเอกสารอนุญาตก่อสร้างจากสำนักงานเขตก่อน ซึ่งในการขออนุญาตต้องใช้เอกสารคำขออนุญาตก่อสร้างบ้าน ก่อสร้างอาคาร ดัดแปลงอาคารหรือรื้อถอนอาคาร หรือ ใบ ข.1 แบบแปลนบ้าน รายละเอียดการก่อสร้างที่รับรองจากสถาปนิกและวิศวกร หนังสือรับรองจากสถาปนิกผู้ออกแบบบ้าน และเอกสารแสดงสิทธิ์การเข้าดำเนินการ อย่างสำเนาโฉนดที่ดิน เอกสารสิทธิ์การเป็นเจ้าของที่ดินหรือเอกสารการอนุญาตจากเจ้าของที่ดินกรณีไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินโดยตรง นอกจากนั้นยังมีเอกสารส่วนตัวอื่นๆ ด้วย

สรุป

- สรุปแล้วจะเห็นว่าเหตุผลที่ทำให้ไม่ผ่านการกู้ซื้อที่ดินเกิดขึ้นได้ทั้งจากเงื่อนไขของธนาคารและวินัยทางการเงินของผู้ขอกู้ เพราะฉะนั้นว่าหากมีแผนกู้เงินซื้อที่ดินไม่ว่านำไปใช้เพื่อวัตถุประสงค์ใดก็ตามควรวางแผนสร้างประวัติทางการเงินของตัวเอง เตรียมงบประมาณในการดำเนินการ เลือกธนาคารที่เหมาะสมกับตัวเอง ศึกษาเงื่อนไขของธนาคารอย่างละเอียด และที่สำคัญคือ เตรียมเอกสารทุกอย่างให้พร้อม ทั้งเอกสารส่วนตัว เอกสารทางการเงิน เอกสารการก่อสร้าง เอกสารที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจ จะช่วยให้ผ่านอนุมัติได้ง่าย เร็ว ไม่มีปัญหาติดขัดในภายหลัง ซึ่งตอนนี้หากใครที่กำลังวางแผนขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านสร้างบ้านในฝัน ทางธนาคารกสิกรไทยมีบริการสินเชื่อบ้านไว้บริการ แต่สำหรับใครที่สนใจบ้านมือสองที่ K-Property ก็มีบ้านสวยๆ ทำเลดีๆ มากมายให้เลือกเช่นกัน รวมถึงที่ดินเปล่า ที่ปกติแล้วทางธนาคารจะไม่ได้มีการให้สินเชื่อ แต่หากเป็นการซื้อที่ดินเปล่า ที่เป็นทรัพย์ NPA จากธนาคารกสิกรไทย จะสามารถขอสินเชื่อได้ ต่างจากการซื้อที่ดินเปล่าทั่วไป พร้อมทั้งยังมีโปรโมชันหลากหลาย ขึ้นอยู่กับแต่ละช่วงเวลาอีกด้วย ดังนั้นหากคุณสนใจซื้อที่ดินเปล่า พร้อมต้องการขอสินเชื่อ การเลือกซื้อที่ดินเปล่า ที่เป็นทรัพย์ NPA จากธนาคารกสิกรไทย ถือเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่ดีเลยทีเดียว