อยากลงทุนอสังหาฯ เริ่มยังไงดี? ให้ได้ผลตอบแทน อย่างคุ้มค่า

อสังหาริมทรัพย์คืออะไร และแตกต่างจากการลงทุนรูปแบบอื่นๆ อย่างไร

อสังหาริมทรัพย์ คือ ทรัพย์สินที่ไม่สามารถเคลื่อนย้าย หรือพกพาไปไหนมาไหนได้ หรือก็คือ ที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างที่ทำการสร้างติดกับที่ดิน เช่น บ้าน อาคารสำนักงาน โรงงานอุตสาหกรรม โรงแรม หอพัก และคอนโดมิเนียม เป็นต้น รวมถึงภูเขา เกาะ แม่น้ำ หนอง คลอง บึง กรวด ทราย แร่ และไม้ยืนต้นที่อยู่ในบริเวณที่ดินนั้น นอกจากนั้นกรรมสิทธิ์ในที่ดินต่างๆ เช่น สิทธิในการครอบครองที่ดิน สิทธิในการอยู่อาศัย สิทธิเหนือพื้นที่ดิน ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ และภาระจำยอม ก็นับว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน ดังนั้น ก่อนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์นักลงทุนจึงควรทำความเข้าใจถึงลักษณะเด่นของอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างจากการลงทุนในรูปแบบอื่นอยู่หลายประการ ดังนี้

• มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับปัจจัยภายนอก กล่าวคือราคาของอสังหาริมทรัพย์จะขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง สภาพแวดล้อม และสภาวะเศรษฐกิจในขณะนั้นมากกว่าตัวทรัพย์สินเอง ถ้าหากเศรษฐกิจตกต่ำราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะลดลงตามไปด้วย
• ใช้ระยะเวลานานในการเปลี่ยนแปลงเป็นเงินสด อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง ดังนั้น การเปลี่ยนแปลงเป็นเงินสดจึงจำเป็นต้องใช้ระยะเวลานาน และมีความเสี่ยงมากกว่า แต่สามารถลดความเสี่ยงได้โดยการปล่อยให้เช่า หรือทำธุรกิจส่วนตัวบนที่ดินนั้น เพื่อสร้างกระแสเงินสด
• อสังหาริมทรัพย์มักจะราคาสูงขึ้นในระยะยาว เป็นไปได้ที่ในระยะสั้นราคาของอสังหาฯ อาจมีการปรับตัวลดลงตามสภาวะเศรษฐกิจ แต่ส่วนใหญ่ในระยะยาวนั้นมักจะมีราคาที่สูงขึ้น โดยขึ้นกับทำเลที่ตั้งของที่ดินผืนนั้นด้วย
• อสังหาริมทรัพย์มีอายุขัยที่ยาวนาน โดยทั่วไปที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างจะมีอายุการใช้งานนานถึง 50-100 ปี ดังนั้น ผู้ที่ครอบครองสามารถนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปใช้ประโยชน์สร้างรายได้ในระยะยาวได้

รวมข้อดีของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

• ได้รับผลตอบแทนสูง เป็นข้อดีแรกๆ ที่เหล่านักลงทุนคาดหวัง และทราบกันดีอยู่แล้วว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ทำเลทอง หรือพื้นที่เศรษฐกิจนั้นทำให้ได้รับผลกำไรที่สูงจากมูลค่าที่เพิ่มสูงขึ้นกว่าเดิม ซึ่งนักลงทุนสามารถขายทำกำไร หรือทำการปล่อยเช่า เพื่อให้ได้กระแสเงินสด และเก็บกำไรในระยะยาว หรือลงทุนในอีกวิธีหนึ่ง คือ การลงทุนซื้อใบจอง เป็นการเก็งกำไรจากการซื้อใบจอง เช่น ใบจองห้องชุดของคอนโดมิเนียม จากนั้นนำไปปล่อยขายต่อในราคาที่สูงขึ้น เพื่อเป็นการเก็งกำไรในระยะสั้น และใช้จำนวนเงินลงทุนไม่มาก
• ไม่จำเป็นต้องใช้เงินตัวเองลงทุนทั้งหมด อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง แต่ไม่จำเป็นต้องใช้เงินสดของตัวเองทั้งหมดในการลงทุน เพราะสามารถทำการยื่นกู้สินเชื่อกับธนาคาร หรือสถาบันการเงินต่างๆ ได้ แต่จะกู้ได้มากน้อยแค่ไหนขึ้นอยู่กับการพิจารณาคุณสมบัติของผู้กู้ด้วย
• นำไปลดหย่อนภาษีได้ เป็นข้อดีสำคัญสำหรับผู้ที่มีรายได้ประจำ หรือมนุษย์เงินเดือน เพราะไม่ว่าจะซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย การผ่อนชำระอสังหาริมทรัพย์สามารถนำไปลดหย่อนภาษีได้ตามเงื่อนไขที่ภาครัฐกำหนด โดยในแต่ละปีสามารถขอใช้สิทธิลดหย่อนได้สูงสุดถึง 100,000 บาทเลยทีเดียว
• ราคามีความผันผวนค่อนข้างต่ำ เมื่อเทียบกับสินทรัพย์ประเภทอื่น มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เวลานานเป็นปีในการปรับตัวขึ้นลง ต่างจากสินทรัพย์เสี่ยงบางประเภทที่ราคามีความผันผวนสูงในเวลาเพียงข้ามคืน เช่น หุ้น การลงทุนอสังหาริมทรัพย์จึงมีความเสี่ยงที่ต่ำกว่า
• เปลี่ยนเป็นเงินสดได้โดยการขายฝาก ถ้าหากมีความจำเป็นต้องใช้เงินก้อน สามารถนำสังหาริมทรัพย์ไปขายฝากเพื่อให้ได้เงินก้อนมาใช้ได้ ลักษณะคล้ายกับการจำนอง โดยทำการโอนกรรมสิทธิ์ไปให้ผู้ซื้อทันที แต่สามารถไถ่ถอนคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ตามสัญญาขายฝาก โดยปกติแล้วสัญญาขายฝากต้องมีระยะเวลาไม่ต่ำกว่า 1 ปี แต่จะไม่เกิน 10 ปี
• อสังหาริมทรัพย์เป็นที่อยู่อาศัยหรือเป็นมรดกให้ลูกหลานได้ หากซื้อไว้แล้วแต่ไม่ได้ขาย หรือปล่อยเช่า ก็สามารถนำมาเป็นที่พักอาศัยได้ ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยหลัก หรือบ้านพักตากอากาศ อีกทั้งยังส่งต่อเป็นมรดกให้กับลูกหลาน หรือคนที่คุณรักได้

รูปแบบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ

หลังจากทราบกันไปแล้วว่าอสังหาริมทรัพย์คืออะไร และมีข้อดีในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างไรบ้าง แต่นักลงทุนทราบหรือไม่ว่ารูปแบบของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังสามารถแบ่งได้อีกหลายประเภทขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ในการใช้งาน โดยสามารถจำแนกได้ ดังนี้

อสังหาริมทรัพย์สำหรับอยู่อาศัย

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จัดสรรที่ดินเพื่อสำหรับการอยู่อาศัยเป็นหลัก ตัวอย่างเช่น

• บ้าน คือ สิ่งปลูกสร้างเพียงหลังเดียวในพื้นที่ดินนั้น หรือหลายหลังในบริเวณเดียวกัน รวมถึงโรงจอดรถ ที่สร้างขึ้นเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยของคนในครอบครัวเดียวกัน
• ทาวน์เฮาส์ คือ สิ่งปลูกสร้างที่ทำการสร้างติดต่อกันตั้งแต่ 2 หน่วยขึ้นไปเรียงในแนวเดียวกัน โดยมีพื้นที่กั้นระหว่างกันเป็นกำแพง หรือผนังเดียวกันในด้านใดด้านหนึ่ง หรือสองด้านขึ้นไป และอาจสร้างเพียงชั้นเดียว หรือหลายชั้นก็ได้
• คอนโดมิเนียม หรือ อาคารชุด คือ กลุ่มห้องที่สร้างขึ้นเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย และเป็นส่วนหนึ่งของอาคารในพื้นที่เดียวกัน แต่สามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นส่วนๆ ได้ โดยการลงทุนคอนโดเป็นอีกหนึ่งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมสูงมาก

อสังหาริมทรัพย์สำหรับพักผ่อน

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน คือ อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้สร้างขึ้นเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลัก แต่สร้างขึ้นสำหรับการพักผ่อนชั่วคราว โดยส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ใกล้บริเวณสถานที่ท่องเที่ยว ตัวอย่างเช่น รีสอร์ต หรือโรงแรม เป็นต้น ซึ่งเป็นสถานที่ที่ใช้พักผ่อนสำหรับนักท่องเที่ยวในช่วงวันหยุด มักตั้งอยู่ใกล้กับแหล่งท่องเที่ยวต่างๆ เช่น ทะเล ภูเขา หรือสถานที่ท่องเที่ยวที่สำคัญ โดยจะมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และมีกิจกรรมต่างๆ ไว้คอยรับรองให้กับนักท่องเที่ยว

อสังหาริมทรัพย์สำหรับการเกษตร

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สำหรับการเกษตร เป็นการจัดสรรที่ดินสำหรับทำการเกษตรโดยเฉพาะ ตัวอย่างเช่น ที่นา ไร่ และสวน เป็นต้น โดยเป็นพื้นที่ดินที่ถูกใช้ในการเพาะปลูกพืช ผัก ผลไม้ หรือเลี้ยงสัตว์เป็นหลัก เช่น นาข้าว ไร่ข้าวโพด ไร่องุ่น สวนผัก สวนผลไม้ สวนยาง บ่อกุ้ง หรือบ่อปลา เป็นต้น

อสังหาริมทรัพย์สำหรับการพาณิชย์

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สำหรับการพาณิชย์ที่มีไว้สำหรับประกอบธุรกิจการค้า เพื่อแสวงหาผลกำไร หรือสร้างโรงงานที่มีเครื่องจักรเทียบได้ไม่เกิน 5 แรงม้า อย่างเช่น

• อาคารสำนักงาน เป็นอาคารที่ใช้เป็นสถานที่ทำงานของพนักงาน และติดต่อธุรกิจการค้าต่างๆ
• ห้างสรรพสินค้า เป็นร้านค้าขายปลีกขนาดใหญ่ มีการขายสินค้าหลากหลายประเภทแยกเป็นแผนกต่างๆ เช่น แผนกเครื่องใช้ไฟฟ้า แผนกเครื่องเขียน แผนกเครื่องกีฬา แผนกของเล่นเด็ก และซูเปอร์มาร์เก็ต เป็นต้น
• ร้านอาหาร สถานที่ หรือบริเวณจัดไว้สำหรับการปรุงอาหาร โดยจะมีพื้นที่สำหรับการนั่งรับประทานอาหารหรือไม่ก็ได้ สามารถจำแนกประเภทย่อยได้เป็น 5 ประเภท คือ ห้องอาหารในโรงแรม ภัตตาคาร สวนอาหาร ร้านอาหารทั่วไป และร้านเครื่องดื่ม ขนมหวาน หรือไอศกรีม
• หอพัก สถานที่ หรืออาคารที่สร้างขึ้นเพื่อให้นักเรียน หรือนักศึกษาเช่า โดยมีจำนวนผู้เข้าพักตั้งแต่ 5 คนขึ้นไป

อสังหาริมทรัพย์สำหรับอุตสาหกรรม

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จัดสรรที่ดินเพื่อทำธุรกิจอุตสาหกรรมเป็นหลัก หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ ที่อยู่บริเวณนิคมอุตสาหกรรม ตัวอย่างเช่น

• โรงงานอุตสาหกรรม สถานที่สำหรับผลิต ประกอบ บรรจุ ซ่อม แปรสภาพ เก็บรักษา หรือทำลายสินค้า และผลิตภัณฑ์ต่างๆ ด้วยการใช้เครื่องจักรรวมกันตั้งแต่ 5 แรงม้าขึ้นไป หรือมีคนงานตั้งแต่ 7 คนขึ้นไป
• คลังสินค้า สถานที่สำหรับการวาง เก็บ หรือพักสินค้า เพื่อรอการกระจาย หรือการขนส่งสินค้า โดยมักจะมีการออกแบบเป็นอาคารชั้นเดียว และมีพื้นที่โล่งกว้าง แต่ในบางแห่งอาจมีการติดตั้งระบบต่างๆ เพื่อจัดเก็บสินค้าให้เหมาะสม และป้องกันความเสียหาย

สนใจเริ่มต้นลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องรู้อะไรบ้าง

สำหรับใครที่สนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และกำลังสงสัยอยู่ว่าการลงทุนอสังหาฯ เริ่มยังไง ซึ่งการลงทุนอสังหาฯ นั้นก็เหมือนกับการลงทุนประเภทอื่นๆ ที่จำเป็นต้องมีความรู้ความเข้าใจในสินทรัพย์ที่ตัวเองต้องการจะลงทุน โดยก่อนที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นนักลงทุนจำเป็นจะต้องทำความเข้าใจในเรื่องต่างๆ ดังนี้

ศึกษาความต้องการของตลาดอสังหาฯ

นักลงทุนควรรู้จัก และเข้าใจถึงรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทเสียก่อน เพื่อเลือกลงทุนตามเป้าหมายของตนเอง และความต้องการของตลาด พร้อมกับการติดตามข่าวสารอย่างใกล้ชิดจะช่วยทำให้การวิเคราะห์แนวโน้มของตลาดเป็นไปได้อย่างแม่นยำมากขึ้นว่าทำเลแถวไหนมีแนวโน้มเป็นทำเลทองในอนาคต รวมถึงเข้าใจการลงทุนในตลาดอสังหาฯ จังหวะในการเข้าซื้อ และจังหวะในการขาย เพื่อป้องกันการซื้อทรัพย์สินในราคาที่สูงเกินไป หรือการขายเร็วจนเกินไปทำให้เสียโอกาสในการได้กำไรที่สูง

วางแผนการเงินเป็น

การวางแผนทางการเงินถือว่าเป็นสิ่งที่สำคัญมากของนักลงทุน โดยผู้ที่ต้องการลงทุนนั้นควรทำการวางแผนทางการเงินที่ดี เพื่อป้องกันความเสี่ยงต่างๆ ที่อาจจะเกิดขึ้น และเพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่สูงที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ ซึ่งนักลงทุนมือใหม่ควรต้องจัดสรรเงินให้ดี เพื่อเป้าหมายในระยะสั้น และระยะยาว รวมถึงกระจายความเสี่ยงในการลงทุนให้เหมาะสมตามเป้าหมาย และความรู้ของตัวเอง พร้อมกับเก็บออมเงินจากรายได้ เพื่อใช้สำหรับการลงทุน และถ้าต้องการยื่นกู้สินเชื่อ ควรเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อแต่ละธนาคารก่อนทำการกู้ และคำนวณค่าใช้จ่ายอื่นๆ ให้ครบถ้วน

รู้ข้อกฎหมายต่างๆ เกี่ยวกับทรัพย์สินและที่ดิน

ก่อนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ควรต้องรู้จักข้อกฎหมายต่างๆ รวมถึงเอกสารสำคัญที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินและที่ดิน เช่น เอกสารสิทธิ์ที่ดิน และโฉนดที่ดิน เพื่อที่จะได้เข้าใจวิธีการซื้อขายทรัพย์สินประเภทนี้ และเพื่อป้องกันการโดนหลอกจากมิจฉาชีพ

ปล่อยเช่าบ้านมือสองรีโนเวท อีกหนึ่งเทคนิคลงทุนอสังหาริมทรัพย์สร้างผลตอบแทนดี

สำหรับผู้ที่มีความรู้ความเข้าใจในเบื้องต้นแล้วว่าก่อนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จำเป็นจะต้องรู้ในเรื่องใดบ้าง ดังนั้น ในหัวข้อนี้จะมาแนะนำเทคนิคในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ช่วยเพิ่มโอกาสในการสร้างกำไรให้กับนักลงทุนมือใหม่ ด้วยวิธีการปล่อยเช่าบ้านมือสองที่ผ่านการรีโนเวทมาแล้ว

โดยการปล่อยเช่าบ้านมือสองรีโนเวท คือ การซื้อบ้านมือสองในทำเลที่ตั้งดีมีคุณภาพ จากนั้นนำมารีโนเวทใหม่ให้สภาพน่าอยู่ และดูทันสมัย ก่อนจะนำไปปล่อยเช่า โดยข้อดีของวิธีนี้มีด้วยการหลายประการ ดังนี้

• เลือกทำเลที่ตั้งได้หลากหลาย สามารถเลือกให้ตอบโจทย์ความต้องการลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย และค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านมือสองที่เหมาะสมกับผู้ลงทุน อีกทั้งการเลือกทำเลที่มีศักยภาพยิ่งทำให้มีโอกาสสูงที่ราคาที่ดินจะมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นได้มาก
• รีโนเวทได้อย่างอิสระ การซื้อบ้านมือสองมารีโนเวทนั้นทำให้สามารถออกแบบได้อย่างอิสระ มีเอกลักษณ์ และปรับแต่งส่วนไหนก็ได้ให้บ้านดูน่าอยู่มากขึ้น เพื่อดึงดูดให้มีผู้เช่าเข้ามาอย่างต่อเนื่อง
• เห็นบ้านก่อนตัดสินใจซื้อ การซื้อบ้านมือสองทำให้ได้เห็นตัวบ้านก่อนซื้อ ได้สัมผัสบรรยากาศและสิ่งแวดล้อมรอบข้างของจริง และสามารถตรวจสภาพบ้านได้อย่างละเอียด เพื่อเจรจาต่อรองราคากับผู้ขาย และนำมาประเมินค่าใช้จ่ายในการรีโนเวทล่วงหน้า

นอกจากบ้านมือสองทั่วไปแล้ว การซื้อบ้าน NPA ซึ่งเป็นทรัพย์สินของสถาบันการเงินที่มาจากการที่ลูกหนี้นำทรัพย์สินมาเป็นหลักค้ำประกันในการกู้เงิน แต่ลูกหนี้ไม่สามารถชำระเงินได้ตามสัญญา ดังนั้น จึงถือว่าเป็นอีกตัวเลือกหนึ่งที่น่าสนใจในการซื้อ และนำมารีโนเวท ถ้าหากนักลงทุนท่านใดสนใจ สามารถทำการค้นหาบ้าน npa ของ ธนาคารกสิกรไทย ได้ โดยทางธนาคารกสิกรไทยจะมีการรวบรวมอสังหาริมทรัพย์หลากหลายรูปแบบเพื่อให้นักลงทุนได้เลือกสรร

ข้อควรระวังในการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

• มีค่าใช้จ่ายแฝง อสังหาริมทรัพย์มีค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมต่างๆ มากกว่าสินทรัพย์ประเภทอื่น เช่น ค่าจอง และค่าทำสัญญา เป็นต้น ถ้าหากยื่นขอสินเชื่อก็จะมีค่าใช้จ่ายในการประเมินสินทรัพย์ และค่าธรรมเนียมการโอน รวมถึงค่าบำรุงรักษาซ่อมแซมเมื่อมีการเสื่อมโทรมด้วย
• การกู้ซื้อบ้าน การใช้เงินกู้ในการลงทุนทั้งหมด หรือเกือบทั้งหมดของมูลค่า ทำให้มีภาระดอกเบี้ยสูง ถ้าหากไม่มีการวางแผนการเงินให้ดี อาจทำให้มีปัญหาตามมาภายหลังได้
• การปล่อยเช่าไม่ได้ง่ายอย่างที่คิด ผู้เช่ามีตัวเลือกมากมาย ทำให้นักลงทุนอาจโดนผู้เช่ากดราคาได้ โดยเฉพาะถ้ามีคู่แข่งอยู่มากในบริเวณใกล้เคียงกัน
• สภาพคล่องต่ำ อสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าสูง การซื้อขายจึงทำได้ไม่รวดเร็วนัก และขึ้นอยู่กับสภาวะเศรษฐกิจด้วย

อสังหาริมทรัพย์ คือ ทรัพย์สินที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ เช่น ที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างที่ติดกับที่ดิน โดยส่วนใหญ่จะเห็นได้ว่านักลงทุนนิยมลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย เช่น บ้าน และคอนโดมิเนียม เนื่องจากสามารถหาประโยชน์ได้ในหลายทาง ไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัยเอง การปล่อยเช่า การขายเก็งกำไร หรือเป็นมรดกให้กับลูกหลาน ทั้งนี้การลงทุนย่อมมีความเสี่ยง นักลงทุนควรระมัดระวังในเรื่องของการกู้ซื้อบ้านเพื่อนำมาลงทุน ค่าใช้จ่ายแฝงต่างๆ และควรมีการกระจายความเสี่ยงอย่างเหมาะสม