ก่อนซื้อบ้านต้องรู้! สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร สำคัญแค่ไหน ต้องมาดู!

ทำความรู้จักกับสัญญาจะซื้อจะขายก่อนกู้ซื้อบ้าน

สัญญาจะซื้อจะขาย หรือ คำมั่นในการซื้อขาย เป็นรูปแบบของสัญญาการซื้อขาย ที่เกิดขึ้นระหว่างคู่สัญญาในวันทำสัญญา โดยมีการตกลงกันว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ หรือซื้อขายอย่างถูกกฎหมายให้จบสิ้นในภายภาคหน้า

การทำสัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นสัญญาที่ยังไม่มอบกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อ แต่มีเจตนาที่จะซื้อขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคตต่อไป ซึ่งสัญญารูปแบบนี้สามารถใช้เพียงการตกลงกันแบบไม่เป็นลายลักษณ์อักษรได้ แต่การมีหนังสือสัญญาจะเป็นหลักฐานที่สำคัญในกรณีที่มีฝ่ายใดผิดสัญญา

โดยสัญญาประเภทนี้ นิยมใช้กับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน หรือคอนโด ฯลฯ ซึ่งมีราคาสูง เพราะผู้ซื้ออาจจำเป็นต้องการเวลาในการดำเนินธุรกรรมการกู้ยืมมาใช้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ ซึ่งการทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้นั้น จึงเปรียบเหมือนกับการจองว่าจะซื้อบ้านหลังนั้นหลังจากดำเนินการกู้สำเร็จ

ประเภทของหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายมีอะไรบ้าง

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายนั้นมีอยู่ 2 ประเภท ขึ้นอยู่กับว่าสิ่งที่จะซื้อจะขายกันนั้นเป็นบ้านและที่ดินหรือคอนโด โดยจะมีรายละเอียดดังนี้

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน

ทั้งที่ดินเปล่าและบ้านติดที่ดินก็ล้วนใช้หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินทั้งสิ้น สัญญานี้ต้องทำการระบุเลขโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) หากมีสิ่งปลูกสร้างก็ต้องลงรายละเอียดสิ่งปลูกสร้าง และมักจะมีระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ไม่นานมากก ให้เวลาประมาณ 1-3 เดือน ซึ่งเป็นเวลาที่เพียงพอจะอนุมัติการกู้ซื้อได้

สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด

การซื้อขายคอนโดหรือห้องชุด จะต้องใช้หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด โดยต้องมีการระบุเลขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) มีการลงรายละเอียดโครงการ และระบุห้องที่จะซื้อขาย หากเป็นคอนโดที่เปิดขายล่วงหน้าหรือยังสร้างไม่เสร็จก็จะมีระยะเวลาการโอนที่นานขึ้นถึง 12-24 เดือน หรือประมาณ 1-2 ปี แต่หากเป็นคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว หรือคอนโดมือสองก็มักจะให้ระยะเวลาที่ใกล้เคียงกับสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน

รายละเอียดสำคัญที่ต้องมีในสัญญาจะซื้อจะขาย

เช่นเดียวกับการทำสัญญาทุกประเภท การทำสัญญาจะต้องมีความรอบคอบ เขียนสัญญาให้ครบถ้วนสมบูรณ์ ถูกต้องตามเจตนารมณ์ และถูกต้องตามข้อกฎหมาย ซึ่งรายละเอียดสำคัญที่ต้องมีในสัญญาจะซื้อจะขายนั้น มีดังต่อไปนี้

ชื่อของคู่สัญญา

ชื่อ-นามสกุลของคู่สัญญาจะต้องมีอยู่ในสัญญา โดยฝั่งผู้จะขายต้องเป็นผู้ที่มีกรรมสิทธิ์และมีชื่ออยู่ในโฉนด ในกรณีที่ ในโฉนดมีชื่อหลายคน จำเป็นจะต้องเขียนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ให้ครบทุกคนลงในสัญญา นอกจากนี้ ต้องมีส่วนลงชื่อของคู่สัญญา และพยานรับทราบในส่วนท้ายของสัญญา เพื่อยืนยันว่าได้รับรู้ข้อความในสัญญาครบถ้วน

ทรัพย์สินที่ตกลงจะขาย

การจะซื้อขาย ที่ดิน หรืออาคาร จำเป็นต้องระบุให้ชัดเจนและครบถ้วนว่าตกลงจะซื้อขายอะไรบ้าง พื้นที่มีขนาดกี่ตารางวา ต้องระบุลักษณะของอาคาร รวมไปถึงส่วนอื่นๆ ที่ต้องการซื้อขายก็ต้องระบุลงไปในสัญญาด้วยเช่นกัน อาทิ เฟอร์นิเจอร์ แอร์ มิเตอร์น้ำ-ไฟ และอื่นๆ โดยสามารถทำรายชื่อสิ่งของแนบท้ายสัญญาได้

ราคาที่ตกลงซื้อขาย และวิธีชำระ

ราคาที่ตกลงซื้อขายในสัญญาจะซื้อจะขายสามารถระบุเป็นตัวเลขราคาซื้อขายเหมารวม หรือจะเป็นราคาซื้อขายต่อยูนิตก็ได้ หากเป็นที่ดินจะใช้หน่วยเป็นตารางวา ส่วนห้องชุดจะใช้หน่วยเป็นตารางเมตร

นอกจากนี้ จำเป็นต้องระบุวิธีการชำระเงินที่ทั้งสองฝ่ายตกลงร่วมกันอีกด้วย เช่น เป็นเงินก้อนครบทุกอย่าง เป็นเงินมัดจำ และมีการผ่อนเป็นงวด หรือการชำระเงินรูปแบบอื่นๆ

รายละเอียดของการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

ควรมีการกำหนดอย่างชัดเจนว่าผู้จะซื้อจะต้องรับผิดชอบในส่วนใดบ้าง และผู้จะขายจะรับผิดชอบส่วนใดบ้างเช่นกัน ซึ่งส่วนนี้ต้องครอบคลุมทุกค่าใช้จ่าย เพื่อให้เมื่อถึงวันที่ทำสัญญาซื้อขายกันจะได้ไม่ต้องตกลงอะไรเพิ่มเติม ช่วยลดความเสี่ยงในการตกลงกันได้

เวลาในการโอนกรรมสิทธิ์

สามารถระบุวันที่ในสัญญาเลยก็ได้ หรือกำหนดเป็นเงื่อนไขไว้ก็ได้ เช่น จะไปโอนกรรมสิทธิ์เมื่อธนาคารอนุมัติให้กู้ หรือ เมื่อคอนโดสร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่อาศัย เป็นต้น

ภาษี และค่าธรรมเนียมต่างๆ

ควรกำหนดให้ชัดเจนในสัญญา ว่าใครจะรับผิดชอบค่าธรรมเนียมเท่าไหร่ ซึ่งโดยทั่วไปแล้วค่าธรรมเนียมการโอนและค่าอากรแสตมป์จะเป็นหน้าที่ของคนซื้อในการจ่าย ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าภาษีต่างๆ จะเป็นของผู้ขาย แต่ก็สามารถปรับเปลี่ยนได้ตามข้อตกลงของทั้งสองฝ่าย และต้องระบุเอาไว้ในสัญญาให้ชัดเจน

ลงชื่อคู่สัญญาและพยาน

การลงชื่อของผู้จะซื้อและผู้จะขายลงในสัญญา พร้อมทั้งพยานลงชื่อรับทราบ ฝ่ายละ 1 คน โดยสัญญาจะซื้อจะขายจะจัดทำขึ้น 2 ฉบับ มีข้อความถูกต้องและตรงกัน มอบให้คู่สัญญาเก็บไว้ฝ่ายละ 1 ฉบับ เพื่อเป็นการแสดงเจตนาให้สัญญามีผลบังคับใช้ระหว่างคู่สัญญา

เงื่อนไขอื่นๆ

กรณีที่มีขั้นตอนงานนอกเหนือจากการซื้อ-ขาย แต่สามารถส่งผลกระทบต่อกระบวนการซื้อ-ขายได้ เช่น เกิดการล่าช้า การเปลี่ยนรายละเอียดสัญญา หรือข้อบังคับทางกฎหมาย ฯลฯ สามารถระบุเอาไว้ล่วงหน้าในตัวสัญญาว่าฝ่ายไหนจะต้องเป็นผู้ชดเชย รวมถึง ต้องมีค่าเสียหายหรือให้ดอกเบี้ยเท่าไหร่ หากไม่มีระบุไว้ก็สามารถนัดหมายมาเพื่อปรับสัญญาให้ครอบคลุมเงื่อนไขต่างๆ ได้

เงื่อนไขและความผิดในกรณีที่ผิดสัญญา

นอกเหนือจากการระบุเงื่อนไขต่างๆ แล้วนั้น ก็ยังสามารถระบุความรับผิดชอบของฝ่ายที่ผิดสัญญาเอาไว้ได้ด้วย ซึ่งต่อให้ไม่ได้ใส่ไว้ในตัวสัญญา ก็มีกฎหมายที่คุ้มครองอยู่แล้ว แต่อย่างไรก็ตาม สามารถเพิ่มข้อมูลส่วนนี้เอาไว้ได้ ้เพื่อความหนักแน่นในการบังคับใช้สัญญาต่อไป เช่น หากผิดสัญญา จะยินยอมให้อีกฝ่ายฟ้องร้องบังคับตามกฎหมาย เป็นต้น

ทำอย่างไรเมื่อเกิดการผิดสัญญาจะซื้อจะขาย

การกระทำที่เข้าข่ายว่าผิดสัญญา ได้แก่ การไม่ทำการโอนกรรมสิทธิ์ในเวลาที่กำหนด ทรัพย์สินไม่ครบหรือไม่ตรงตามที่ตกลงกันไว้ หรือเงินไม่ตรงตามสัญญา เป็นต้น เมื่อเกิดการทำสัญญาสามารถมาปรับสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อตกลงกันใหม่อีกครั้งได้ ว่าเกิดอะไรขึ้น ทำไมจึงเกิดปัญหาและต้องชดใช้หรือแก้ไขอย่างไร หากตกลงกันไม่ได้ก็สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้เช่นกัน

“สัญญาจะซื้อจะขาย” และ “สัญญาซื้อขาย (ท.ด. 13)” ต่างกันไหม?

โดยปกติหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายจะทำก่อนแล้วค่อยทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันในภายหลัง เพราะ หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหนังสือที่ตกลงกันว่าจะทำการโอนกรรมสิทธิ์ในภายภาคหน้า ในขณะที่หนังสือสัญญาซื้อขายหรือ ทด 13 คือ การมอบกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อทันที ณ วันที่ทำสัญญา เช่น หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน จะทำให้เราเป็นเจ้าของที่ดินนั้นทันที

ผลทางกฎหมาย

สัญญาจะซื้อจะขายสามารถตกลงกันเองได้ แม้จะเป็นการตกลงด้วยปากเปล่าและโอนเงินมัดจำให้กันโดยไม่ทำสัญญา ก็ถือว่าเป็นการจะซื้อจะขายแล้ว แต่ควรมีหนังสือเป็นหลักฐาน เผื่อเกิดการผิดสัญญาขึ้น ส่วนการทำหนังสือสัญญาซื้อขายต้องทำการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่เท่านั้นจึงจะมีผลการใช้งาน

จุดประสงค์ของสัญญา

จุดประสงค์ของสัญญาทั้งสองแบบนั้นต่างกันโดยสิ้นเชิง สัญญาจะซื้อจะขายทำขึ้นเพื่อตกลงกันว่าจะซื้อหรือขายกันในวันข้างหน้า จึงต้องมีการระบุวัน เวลา ในอนาคต หากไม่มีจะถือว่าเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายที่อาจจะกลายเป็นโมฆะทันที เพราะมักไม่ได้ทำต่อหน้าเจ้าพนักงาน และสามารถบอกเลิกสัญญาได้ เนื่องจากยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งอาจจะนับเป็นการผิดสัญญามีผลตามข้อตกลงกันไป

ส่วนสัญญาซื้อขายทำเพื่อซื้อขายจบเลยในเวลานั้น ไม่อาจยกเลิกได้ เพราะการโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสมบูรณ์แล้ว

การคืนเงินและการฟ้องร้อง

ในกรณีของสัญญาจะซื้อจะขาย หากผู้ขายทำผิดสัญญา ผู้ซื้อจะต้องได้รับเงินมัดจำคืนเต็มจำนวน แต่หากผู้ซื้อทำผิด ผู้ขายก็จะสามารถริบเงินมัดจำได้ หรือจะฟ้องร้อง เพื่อบังคับให้มีการซื้อขายเกิดขึ้นก็ได้

ในกรณีของสัญญาซื้อขาย หากผู้ขายทำผิด ผู้ขายก็ต้องคืนเงินให้ผู้ซื้อ หากไม่คืนก็ต้องฟ้องร้องในฐานฉ้อโกง แต่จะไม่สามารถฟ้องร้อง เพื่อบังคับการซื้อขายได้ เนื่องจากการซื้อขายเสร็จสมบูรณ์ไปแล้ว

สัญญาจะซื้อจะขายเปรียบเสมือนการจอง เมื่อเจอบ้านที่ถูกใจ แต่ต้องรอเวลาในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ระหว่างนั้นหากกลัวว่าจะมีคนมาซื้อตัดหน้าไป หลายๆ คนจึงเลือกที่จะทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อรอการอนุมัติจากสินเชื่อ หลังจากนั้นจึงค่อยทำหนังสัญญาซื้อขายที่ดินหรือบ้าน