รวมทุกเรื่องที่ควรรู้เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน ทำอย่างไรให้ถูกหลักเกณฑ์

คำศัพท์ที่ควรรู้ก่อนการจัดสรรที่ดิน

ก่อนที่คุณจะทำการซื้อขายที่ดิน คุณจำเป็นต้องศึกษาถึงหลักการคำศัพท์เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน และทำความเข้าใจด้านกฎหมายจัดสรรที่ดิน เพื่อป้องกันความผิดพลาดในการจำหน่ายที่ดิน โดยคำศัพท์ที่ควรรู้มีดังต่อไปนี้

การจัดสรรที่ดิน

ตาม พรบ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กล่าวไว้ว่า การจัดสรรที่ดิน หมายถึง การจำหน่ายที่ดินที่ได้ โดยแบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ทั้งจากที่ดินแปลงเดียว หรือจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน

ในที่นี้รวมไปถึงการซื้อขายที่ดินซึ่งมีการแบ่งเพิ่มเติมภายใน 3 ปี เพื่อให้มีจำนวนที่ดินตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป โดยที่ไม่ว่าจะดำเนินจำหน่ายเพื่อประกอบการพาณิชย์ ประกอบการอุตสาหกรรม หรือเกษตรกรรมก็เป็นการจัดสรรที่ดิน

ซึ่งเจ้าของที่จำเป็นต้องมีการอนุญาตเสียก่อน และถ้าหากมีการละเมิดกฎข้อดังกล่าวก็จะมีโทษทางอาญา คือ จำคุกไม่เกิน 2 ปี และปรับตั้งแต่ 40,000 บาท ถึง 100,000 บาท

สิทธิ์ในที่ดิน

สิทธิ์ในที่ดิน หรือกรรมสิทธิ์ของที่ดินแปลงนั้นๆ หมายความรวมไปถึงสิทธิในการครอบครองที่ดิน โดยที่ผู้ที่ต้องการขออนุญาตจัดสรรที่ดินจะเป็นบุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคลก็ได้เช่นกัน แต่ต้องเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินทางกฎหมาย หรือกล่าวคือ มีหลักฐานต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นโฉนด หรือเอกสารหนังสือรับรองการ ทำประโยชน์ (น.ส.) และต้องมีชื่อปรากฏอยู่ในทะเบียนเอกสารนั้นด้วย

ผู้จัดสรรที่ดิน

ผู้จัดสรรที่ดิน เป็นผู้ที่ได้รับอนุญาตให้สามารถทำการจัดสรรที่ดินได้ โดยที่จำเป็นต้องขอใบอนุญาตให้มีอำนาจในการจัดสรรที่ดิน ตั้งแต่แปลงย่อยตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป โดยจำเป็นต้องได้รับใบอนุญาตในการจัดสรรที่ดินเสียก่อนจึงจะเรียกว่า ผู้จัดสรรที่ดิน และยังมีความหมายรวมถึงผู้รับโอนใบอนุญาตเช่นกัน

ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร

ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร หมายถึง ผู้ที่ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินใน การจัดสรรที่ดิน เพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินแปลงนั้นๆ รวมไปถึงผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไป หรือกล่าวง่ายๆ คือ ผู้ซื้อที่ดินคือ ผู้ที่ทำสัญญาซื้อ-ขายที่ดินจากผู้จัดสรร ถึงแม้จะยังไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แต่ก็นับเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแล้ว

ผู้รับโอนสิทธิในที่ดิน

ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ซึ่งมีการทำสัญญาจะซื้อและขายไม่ได้อยู่ในความหมายที่ว่า เพราะผู้รับโอนสิทธิในที่ดิน จำเป็นต้องมีการทำหนังสือ และจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ หรือกล่าวคือ ผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อมาจะต้องมีชื่อปรากฏในทะเบียนในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ น.ส.3

ทำไมการจัดสรรที่ดินจึงสำคัญ

เมื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ ไม่ว่าจะเป็นหมู่บ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียม ทำให้การซื้อขายที่ดินสามารถตรวจสอบได้ยากยิ่งขึ้น รัฐบาลจึงเห็นความสำคัญในการใส่ใจการจำหน่ายที่ดินด้วยการออกกฎหมายที่ว่า “ที่ดินที่มีมากกว่า 10 แปลงขึ้นไปจำเป็นต้องมีการขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน มิเช่นนั้นจะไม่สามารถแบ่งขายได้” ดังนั้น ผู้ที่มีความประสงค์จัดสรรที่ดินต้องมีการขอใบอนุญาตเสียก่อน

หากต้องการจัดสรรที่ดินต้องยื่นเอกสารอะไรบ้าง

ในการขออนุญาตจัดสรรที่ดินนั้นจะต้องมีการเตรียมเอกสาร เพื่อลดระยะเวลาการขออนุญาต โดยแบ่งเป็นเอกสารต่างๆ ดังนี้

1. หนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดิน ที่มีชื่อผู้ขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเป็นผู้ที่มีสิทธิในที่ดิน โดยที่ต้องไม่มีบุริมสิทธิใดๆ ยกเว้นบุริมสิทธิในการซื้อขายอสังหาฯ
2. ถ้าหากที่ดินผืนนั้นมีบุริมสิทธิในการซื้อขายอสังหาฯ หรือภาระการจำนอง ต้องมีการแสดงบันทึกที่มีหลักฐานการยินยอมให้จัดสรรที่ดินจากผู้ทรงบุริมสิทธิหรือผู้รับจำนอง พร้อมจำนวนเงินที่ผู้ทรงบุริมสิทธิหรือผู้รับจำนองจะได้รับการชำระจากที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลง ซึ่งถ้าหากมีการระบุว่าเป็นที่ดินสาธารณูปโภคหรือใช้เพื่อบริการสาธารณะ ไม่ต้องรับภาระหนี้บุริมสิทธิหรือจำนองดังกล่าว
3. แผนผังที่ดิน พร้อมจำนวนที่ดิน และขนาดของที่ดินโดยประมาณ
4. สำหรับโครงการที่มีการปรับปรุงที่ดินผืนนั้นหรือการจัดสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ต้องมีการแสดงแผนผัง รายละเอียดของงานก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นงบประมาณคร่าวๆ และกำหนดเวลาที่จะแล้วเสร็จ
5. โครงการแผนงาน และระยะเวลาที่ใช้ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
6. วิธีในการขายที่ดินจัดสรรแปลงนั้น รวมไปถึงวิธีการชำระราคาที่ดิน
7. ภาระผูกพันที่มีบุคคลนอกเหนืออื่นๆ ได้เสียในการขอจัดสรรที่ดิน
8. หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน
9. ที่อยู่สำนักงานผู้ขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน
10. ชื่อสถาบันการเงินหรือธนาคารที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด โดยเป็นผู้ค้ำประกันการจัดสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือการปรับปรุงที่ดิน และการบำรุงรักษา
11. การพิจารณาแผนผังโครงการ และวิธีจัดสรรที่ดิน คณะกรรมการต้องทำให้แล้วเสร็จภายใน 45 วัน ตั้งแต่วันที่เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือจังหวัดสาขาได้รับคำขอ และถ้าหากไม่มีเหตุผลที่สมควรที่ส่งผลให้การพิจารณาไม่แล้วเสร็จ ให้นับว่าคณะกรรมการให้ความเห็นชอบแล้ว
12. ถ้าหากคณะกรรมการไม่เห็นชอบหรือไม่อนุญาตให้จัดสรรที่ดิน ผู้ขอสามารถอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการกลางการจัดสรรที่ดินภายใน 30 วันที่รับทราบ
13. การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน คณะกรรมการต้องออกใบภายใน 7 วัน นับตั้งแต่
    1. วันที่ได้รับความเห็นชอบจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการ
    2. วันที่ได้รับความเห็นชอบจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการกลาง หลังจากมีการอุทธรณ์
14. ถ้าหากที่ดินดังกล่าวมีบุริมสิทธิในการซื้อขายอสังหาฯ หรือการจำนองติดอยู่ และได้ออกโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ดินแปลงย่อยแล้ว เจ้าพนักงานต้องจดแจ้งบุริมสิทธิหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ของที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงให้ครบทุกฉบับ พร้อมกับการระบุจำนวนเงินที่ผู้ทรงบุริมสิทธิ หรือผู้รับจำนองจะได้รับจากการชำระหนี้ที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงบนสารบัญสำหรับจดทะเบียน และนับว่าที่ดินเหล่านี้แต่ละแปลงเป็นประกันหนี้บุริมสิทธิหรือหนี้จำนองตามจำนวนเงินที่ระบุไว้
15. อัตราค่าธรรมเนียมการขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2544
    1. ใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน
       • จัดสรรที่ดินเป็นที่ประกอบเกษตรกรรมไร่ละ 100 บาท
       • จัดสรรที่ดินประเภทอื่นไร่ละ 250 บาท เศษของไร่คิดเป็นหนึ่งไร่
    2. การโอนใบอนุญาตจัดสรรที่ดินรายละ 3,000 บาท

หลักการจัดสรรที่ดิน ต้องใช้เกณฑ์อะไร

หลักการจัดสรรที่ดินโครงการจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัยและการพาณิชย์ สามารถแบ่งขนาดของที่ดินออกเป็น 3 ขนาดหลัก คือ

• ขนาดเล็ก มีพื้นที่ไม่เกิน 19 ไร่ จำนวนแปลงย่อยไม่เกิน 99 แปลง
• ขนาดกลาง มีพื้นที่ 19-100 ไร่ จำนวนแปลงย่อย 100-499 แปลง
• ขนาดใหญ่ พื้นที่เกิน 100 ไร่จำนวนแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป

ซึ่งนอกจากขนาดข้างต้นแล้ว การแบ่งที่ดินยังต้องมีเป็นไปตามขนาดมาตรฐานขั้นต่ำ และสำหรับกรณีพิเศษอย่างโครงการจัดสรรจิ๋ว หรือโครงการจัดสรรที่ดินขนาดเล็กก็ต้องมีขนาดโครงการไม่เกินที่กฎหมายกำหนดเช่นกัน

หากต้องการยกเลิกการจัดสรรที่ดินต้องทำอย่างไร

ถ้าหากคุณเปลี่ยนใจไม่ต้องการจัดสรรที่ดินดังกล่าวแล้ว ก็สามารถยกเลิกได้โดยการยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือจังหวัดสาขาที่แห่งท้องที่ที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่ จากนั้นเจ้าพนักงานก็จะมีการปิดประกาศคำขอยกเลิก ณ ที่เปิดเผยในสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินสาขา สำนักงานของผู้จัดสรรที่ดิน บริเวณที่ดินที่ทำการจัดสรร ที่ว่าการอำเภอ และที่ทำการองค์การบริหารส่วนตำบล เป็นเวลา 60 วัน หลังจากนั้นผู้จัดสรรที่ดินจะต้องมีการประกาศในหนังสือพิมพ์ที่เผยแพร่ทั่วบริเวณเป็นระยะเวลาไม่ต่ำกว่า 7 วัน และแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทราบ

สิ่งที่ต้องระวังเมื่อซื้อบ้านบนที่ดินที่ยังไม่ได้รับการจัดสรร

เมื่อคุณตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างบ้าน ในโครงการหมู่บ้านจัดสรร สิ่งที่ควรระวังเป็นอันดับต้นๆ คือการจัดสรรที่ดิน โดยจำเป็นต้องศึกษาถึงผู้ประกอบการว่ามีการขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดินหรือไม่ เนื่องจากในปัจจุบันบางโครงการทางบริษัทมักจะเปิดขายอสังหาริมทรัพย์ไปพร้อมๆ กับการขอใบอนุญาต ทำให้ถ้าหากตรวจสอบไม่ดีพออาจเกิดปัญหาตามมาภายหลังได้

เนื่องจากกฎหมายไม่ได้ระบุอย่างชัดเจนว่าต้องได้รับใบอนุญาตก่อนทำการจำหน่าย ดังนั้น การจองอสังหาริมทรัพย์จึงมิใช่เรื่องผิดกฎหมาย ดังนั้น ผู้ซื้อจึงควรศึกษาให้ดีก่อนตัดสินใจ มิเช่นนั้นอาจทำให้เสียทั้งเงินและเวลาในการแก้ไขปัญหาในภายหลัง

การจัดสรรที่ดิน คือ การแบ่งขายที่ดินแปลงหนึ่งให้กลายเป็นแปลงย่อยๆ จำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป โดยที่ต้องมีการขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับผู้มีส่วนเกี่ยวข้องกับที่ดิน ไม่ว่าจะเป็น ผู้จัดสรรรที่ดิน ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ผู้รับโอนสิทธิในที่ดิน และอื่นๆ

ซึ่งในการจัดสรรที่ดินนั้นอาจใช้ระยะเวลาในการดำเนินการที่ช้า เพราะมีขั้นตอนมากมาย สำหรับใครที่สนใจอยากจะได้ที่ดินเปล่าผืนสวยๆ โดยไม่ต้องรอเวลาในการดำเนินการจัดสรร ทางธนาคารกสิกรไทยมีที่ดินมือสองให้เลือกมากมายทั้งผืนเล็ก และผืนใหญู่ อีกทั้งยังมีที่ดินในทำเลที่หลากหลายให้เลือกอีกด้วย