ส่องข้อดี-ข้อเสียการกู้คอนโดเงินเหลือ ดีจริงไหม

การกู้คอนโดเงินเหลือ คืออะไร

คอนโดเงินเหลือ คอนโดเงินทอน กู้บ้านเงินเหลือ หรืออีกหลากหลายชื่อที่ถูกเรียกกันนั้น ไม่ใช่รูปแบบการลงทุนรูปแบบใหม่แต่อย่างใด การกู้คอนโดเงินเหลือคือการขอยื่นกู้ซื้อคอนโดในวงเงินที่มากกว่าราคาที่เราต้องจ่ายให้กับโครงการ ทำให้เราได้ในส่วนของ “เงินเหลือ” หรือ “เงินทอน” เอาไว้ใช้จ่าย เช่น ยื่นกู้ธนาคารในวงเงิน 1.5 ล้านบาท เพื่อไปซื้อคอนโดราคา 1 ล้านบาท ทำให้เราเหลือ “เงินทอน” 5 แสนบาท หลังจากทำการซื้อคอนโด เป็นต้น

คอนโดเงินเหลือมีกี่แบบ

การขอกู้คอนโดเงินเหลือนั้น มีวิธีการหลากหลายรูปแบบ ซึ่งในแต่ละแบบนั้นก็จะมีเทคนิคในการยื่นขอในรูปแบบที่แตกต่างกันออกไป

• การซื้อผ่านเอเยนต์: นายหน้าขายคอนโดอาจจะได้คอนโดมาในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด ทำให้สามารถยื่นขอกู้คอนโดเงินเหลือได้ ยกตัวอย่างเช่น คุณเอยื่นขอวงเงิน 3 ล้านบาทเพื่อซื้อคอนโด ที่เอเยนต์เสนอขายที่ราคา 2 ล้านบาท หลังจากที่ธนาคารส่งคนมาประเมินราคา พบว่าราคาตลาดของคอนโดนั้นอยู่ที่ 2.5 ล้านบาท ทำให้คุณเอได้รับอนุมัติวงเงิน 2.5 ล้านบาท และเหลือส่วนต่าง 5 แสนบาทเป็นเงินทอน
• การซื้อคอนโดที่ถูกทิ้งดาวน์: กรณีนี้เป็นการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและเจ้าของโครงการ โดยยอมนำเงินดาวน์ของลูกค้าที่ทิ้งดาวน์มาเป็นส่วนลดให้กับผู้ซื้อ แต่ยื่นขอธนาคารในราคาเต็มทำให้ “ส่วนลด” นั้นกลายมาเป็นเงินทอนของผู้ซื้อ เช่น คอนโดราคา 3 ล้านบาทที่คุณบีสนใจอยู่นั้น เป็นห้องที่ถูกปล่อยเงินดาวน์ คุณบีทำการยื่นกู้ธนาคารในวงเงิน 3 ล้านบาทและได้รับอนุมัติเต็มจำนวน ทางโครงการนำเงินดาวน์จำนวน 150,000 บาท มาเป็นส่วนลดให้กับคุณบี ทำให้คุณบีได้เงิน 150,000 มาเป็นเงินทอน
• การซื้อคอนโดในโครงการที่น่าเชื่อถือ: หากเราทำการซื้อห้องจากโครงการที่มีชื่อเสียง ธนาคารอาจยอมปล่อยกู้โดยข้ามขั้นตอนการประเมินราคา เพราะรู้อยู่แล้วว่าคอนโดของโครงการนั้นๆ มีราคาตลาดอยู่ที่เท่าไหร่ ซึ่งหลังจากที่ได้รับอนุมัติแล้ว หากมีการตกลงเรื่องส่วนลดกับทางโครงการ เราก็จะได้ส่วนลดนั้นกลับมาเป็นเงินทอน

เงื่อนไขในการกู้คอนโดเงินเหลือ มีอะไรบ้าง

ทั้งนี้การยื่นขอวงเงินเพื่อซื้อคอนโดเงินเหลือกับธนาคารนั้น ไม่ใช่เรื่องง่ายเสมอไป เพราะมีเงื่อนไขต่างๆ ที่ธนาคารต้องทำการพิจารณาก่อนที่จะทำการอนุมัติวงเงินกู้

• ประวัติการเงิน และเครดิตของผู้ซื้อ: ธนาคารจะต้องทำการพิจารณาเกี่ยวกับประวัติทางการเงินของผู้กู้ ว่ามีที่มาของรายได้ที่สามารถผ่อนชำระหนี้ได้จริง ไม่เคยมีประวัติทางการเงินที่เสื่อมเสีย และไม่ได้ติดเครดิตบูโร ก่อนที่จะทำการอนุมัติวงเงิน
• มาตรการ LTV: LTV ย่อมาจาก Loan-to-value เป็นมาตรการณ์ที่ใช้ในการกำหนดวงเงินที่ผู้กู้สามารถยื่นขอวงเงินได้ ซึ่งหากเป็นการซื้อบ้านหลังแรกที่วงเงินไม่เกิน 10 ล้านบาทนั้น สามารถยื่นขอได้แบบเต็มจำนวน แต่หากเป็นการกู้เพื่อซื้อบ้านหลังที่สองในเวลาเดียวกัน หรือบ้านนั้นมีวงเงินเกิน 10 ล้านบาท ก็จะมีการประเมินวงเงินที่เหมาะสมให้กับผู้ขอกู้ ซึ่งอาจไม่ได้เป็นจำนวน 100%
• ราคาประเมินทรัพย์สิน: โดยปกติแล้ว ธนาคารจะทำการว่าจ้างบริษัทประเมินทรัพย์ในการประเมินราคาของคอนโด และทำการปล่อยกู้ในวงเงินของราคาประเมินที่ต่ำกว่า ยกตัวอย่างเช่น หากมีการยื่นกู้คอนโดในราคา 3 ล้าน แต่บริษัทประเมินทรัพย์ตีราคามาที่ 3.5 ล้านบาท ธนาคารก็จะทำการปล่อยสินเชื่อที่ 3 ล้านบาท ในขณะเดียวกัน หากมีการยื่นกู้มาที่ 2 ล้านบาท แต่บริษัทประเมินทรัพย์ตีราคาเพียง 1.5 ล้านบาท ธนาคารก็จะให้วงเงิน 1.5 ล้านบาท ตามราคาของบริษัทประเมินทรัพย์ เป็นต้น

ข้อดีของการกู้คอนโดเงินเหลือ

คอนโดเงินเหลือ นั้นมีข้อดีต่างๆ มากมาย โดยเฉพาะผู้ที่ทำการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ไม่ได้หวังซื้อมาเพื่อเก็งกำไร หรือคิดว่าเป็นการลงทุนโดยไม่ได้ทำการศึกษาให้ละเอียดถี่ถ้วน

• ได้รับเงินก้อน: เงินก้อนที่เราได้มาจากการกู้ซื้อคอนโดเงินเหลือนั้น สามารถนำไปชำระหนี้ส่วนบุคคล หรือหนี้อื่นๆ ทำให้ช่วยลดหย่อนภาระทางการเงินในระยะสั้นได้เป็นอย่างดี
• มีเงินเหลือไว้ใช้ซื้อของตกแต่งคอนโด: นอกจากนั้น เงินทอนที่ได้มานั้นยังสามารถนำไปซื้อเฟอร์นิเจอร์ หรือตกแต่งคอนโดให้ตรงตามสไตล์ที่เราต้องการ
• มีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าสินเชื่อส่วนบุคคล: สินเชื่อบ้านและคอนโดนั้นมีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าสินเชื่อชนิดอื่นๆ

ข้อเสียของการกู้คอนโดเงินเหลือ

หากมองเพียงผิวเผิน การขอกู้คอนโดเงินเหลือนั้นอาจดูมีเพียงข้อดี แต่จริงๆ แล้วหากขาดการวางแผนการเงินที่รอบคอบ ก็อาจนำพามาซึ่งปัญหาบานปลาย ตามมาในภายหลังได้ เช่น

• ทำให้เสียเครดิต: การซื้อคอนโดเงินเหลือนั้นเป็นการก่อหนี้ในรูปแบบหนึ่ง และเป็นหนี้ระยะยาว หากขาดการวางแผนที่ดี หรือเกิดเหตุไม่คาดฝันที่ทำให้เราขาดรายได้ อาจทำให้เราไม่มีความสามารถในกรผ่อนชำระหนี้ และทำให้เสียเครดิตได้
• ก่อหนี้ระยะยาว: ถึงแม้ว่าจะสามารถนำเงินส่วนต่างที่ได้มาใช้กลบหนี้ในระยะสั้น แต่ทำให้เรามีภาระการผ่อนหนี้ระยะยาวที่มากขึ้นในแต่ละเดือน จึงไม่ควรใช้วิธีนี้ในการหาเงินก้อนเพื่อไปโปะหนี้เก่าโดยไม่คิดถึงความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ในระยะยาวเอาไว้ด้วย

คอนโดเงินเหลือเชื่อถือได้ไหม? ข้อควรระวังเกี่ยวกับการกู้คอนโดเงินเหลือ

ในการตัดสินใจซื้อคอนโดเงินเหลือนั้น เนื่องจากเป็นการซื้อทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงและมีข้อผูกมัดทางการเงินและกฏหมายเข้ามาเกี่ยวข้อง ผู้ซื้อจึงควรทำการศึกษาข้อมูลให้รอบด้าน และรับรู้ถึงข้อควรระวังต่างๆ ก่อนทำการตัดสินใจซื้อคอนโด

• มิจฉาชีพในคราบนายหน้า: หลายคนอาจตกเป็นเหยื่อของนายหน้าที่ทำงานแบบไม่โปร่งใส โดยใช้คำพูดหว่านล้อมชักจูง เช่น ซื้อบ้านเงินเหลือ ได้ทั้งบ้านได้ทั้งเงินก้อนไปกลบหนี้ คอนโดเงินเหลือ ปิดหนี้ให้ก่อน พร้อมผู้เช่า หรือคำโฆษณาชวนเชื่ออื่นๆ ในทำนองเดียวกัน หากคล้อยตามซื้อไปแล้วก็อาจทำให้ได้คอนโดที่ไม่มีคุณภาพ ไม่เป็นที่ต้องการของตลาด หรือไม่มีผู้เช่าจริงตามที่แอบอ้าง ทำให้เกิดหนี้สินก้อนใหญ่ที่ไม่สามารถชำระได้ เป็นต้น
• ภัยจากความไม่รู้: หากไม่ได้ทำการสำรวจตลาด หรือตรวจสอบราคาของคอนโดในละแวกเดียวกัน อาจทำให้เราถูกโก่งราคาและทำให้ขาดทุนตั้งแต่ตัดสินใจซื้อคอนโด โดยเฉพาะการซื้อเพื่อการลงทุน เช่น คุณซีซื้อคอนโดในราคา 2 ล้านบาท โดยหลงเชื่อว่าได้ส่วนลดจากโครงการ 150,000 บาท แต่จริงๆ แล้วคอนโดที่ซื้อนั้นอาจมีมูลค่าเพียง 1.5 ล้านบาทเท่านั้น ทำให้คุณซีต้องเสียดอกเบี้ยเงินกู้ที่แพงและยังซื้อคอนโดมาในราคาที่สูงกว่าความเป็นจริงอีกด้วย

นอกจากการเลือกซื้อคอนโดจำเป็นต้องคำนึงถึงข้อควรระวังต่างๆ แล้ว ยังต้องคำนึงถึงปัจจัยอื่นๆ อีกด้วย เช่น แหล่งทำเล สภาพแวดล้อม หรือฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัย ซึ่งสำคัญคนที่ต้องการมองหาแหล่งอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ นอกเหนือจากคอนโดแล้ว บ้านมือสองก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจและได้รับความนิยมสูงเช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง K-Property แหล่งรวมทรัพย์สินบ้านมือสองที่มีจุดเด่นมากมาย ทั้งดีไซน์การออกแบบ ทำเลที่ดี ในราคาสบายกระเป๋า ทั้งยังสามารถปรึกษาทุกเรื่องเกี่ยวกับบ้านได้อีกด้วย ถูกใจผู้อยู่อาศัยอย่างแน่นอน

กู้คอนโดเงินเหลือไปลงทุน ทำได้จริงไหม? ชวนเข้าใจความเสี่ยง

การกู้คอนโดเงินเหลือสามารถทำได้จริง แต่เหมาะกับการซื้อเพื่ออยู่อาศัยมากกว่าการซื้อมาเผื่อปล่อยเช่าหรือหวังเก็งกำไรระยะยาว การขอยื่นกู้เพื่อซื้อคอนโดเงินเหลือนั้นไม่สามารถที่จะเรียกว่าการลงทุนได้ เพราะจริงๆ แล้วมันคือการก่อหนี้ระยะยาวรูปแบบหนึ่ง และหลายๆ ครั้งก็ทำให้เกิดหนี้เสียและการขาดทุนมากกว่ากำไร เพราะหลายๆ คนที่ได้ยินเกี่ยวกับคอนโดเงินเหลือนั้น มักได้ยินผ่านการชักชวนของคนรู้จัก คำหว่านล้อมของเซลส์คอนโด หรือคำชักจูงของกูรูสายอสังหาฯ ต่างๆ โดยผู้ลงทุนมักไม่ได้มีความรู้หรือข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทำให้เกิดช่องว่างที่จะถูกหลอกลวงได้ง่าย เช่น อาจจะโดนหลอกขายโครงการคุณภาพต่ำในราคาแพง เพราะถูกขายฝันว่าในอนาคตที่ดินตรงนี้จะมีโครงการต่างๆ มาลง ทำให้ขาดทุนตั้งแต่เริ่มต้น เพราะในอนาคตก็ไม่สามารถกขายได้ในราคาที่ซื้อมา หรือถูกหว่านล้อมว่าเป็นวิธีที่จะสามารถนำเงินมาปลดหนี้ได้ และยังเป็นห้องที่ปล่อยเช่าได้ทำให้มีคนช่วยผ่อนชำระหนี้ ทั้งๆ ที่จริงๆ แล้วคอนโดอาจไม่ได้เป็นที่ต้องการตามที่โฆษณาเอาไว้ ดังนั้นผู้ที่ต้องการจะกู้คอนโดเงินเหลือนั้น จึงควรเข้าใจถึงความเสี่ยงเหล่านี้ หรือหากเลือกที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แล้ว ก็ควรที่จะรู้วิธีในการเลือกลงทุนคอนโดอย่างไรให้ได้กำไร เพื่อป้องกันความเสี่ยงให้กับตนเองด้วย

กู้คอนโดเงินเหลือไปแล้วขาดทุน ควรทำอย่างไรต่อ

ไม่มีใครอยากให้เกิดความผิดพลาดจากการลงทุน แต่หากเกิดขึ้นแล้วก็ควรหาวิธีแก้ไขที่ถูกต้อง สิ่งที่ควรทำหากคุณหลวมตัวลงทุนในคอนโดเงินเหลือแล้วขาดทุนก็คือ

• ปล่อยเช่าในราคาที่ถูกลง: เพื่อดึงดูดให้มีผู้เช่ามาแบ่งเบาภาระการผ่อนชำระหนี้รายเดือน แม้ว่ามันอาจจะไม่ครอบคลุมค่าใช้จ่ายทั้งหมดก็ตาม
• ขายทรัพย์สินทิ้ง: ต้องยอมตัดใจขายห้องในราคาที่ถูกกว่าราคาที่ซื้อมา เพราะอย่างไรก็เป็นการตัดสินใจที่ผิดพลาดไปแล้ว การยอมขายดีกว่าถือเอาไว้โดยไม่ทำให้เกิดรายได้
• เจรจากับธนาคาร: เข้าไปเจรจากับธนาคารเพื่อขอประนอมหนี้ หรือชำระในส่วนเฉพาะดอกเบี้ย
• เจรจาในชั้นศาล: หากเจรจากับธนาคารไม่เป็นผล ก็ให้ทำการเจรจาในชั้นศาลเพื่อขอชะลอการชำระหนี้
• ฟ้องนายหน้าหรือโครงการ: เราสามารถที่จะยื่นฟ้องเรียกร้องค่าเสียหายจากนายหน้า หรือโครงการหากมีหลักฐานมากพอว่าเราโดนโกง ซึ่งอาจทำให้ได้รับเงินชดใช้เพื่อมาปลดภาระหนี้สิน

หมดกังวลเรื่องงบตกแต่งบ้าน! ด้วยสินเชื่อเพื่อการตกแต่ง

หลายคนที่ตัดสินใจกู้ซื้อคอนโดเงินเหลือเพราะต้องการที่จะได้เงินก้อนไว้ใช้ในการตกแต่งคอนโด อย่างไรก็ตามหากเป็นการขอกู้ที่เกินวงเงินมากจนเกินไป ก็จะเป็นการสร้างภาระหนี้สินที่ทำให้ค่าใช้จ่ายรายเดือนของเรามากขึ้นในระยะยาว ดังนั้น ธนาคารกสิกรไทยจึงมีโปรโมชันสินเชื่อบ้านกสิกร ซึ่งลูกค้าสามารถกู้เพิ่มสินเชื่อที่ใช้ในการตกแต่งได้อีกด้วย โดยรายละเอียดสามารถดูเพิ่มเติมได้ที่ https://www.kasikornbank.com/th/promotion/

การซื้อคอนโดเงินเหลือนั้นเหมาะสำหรับคนที่ต้องการจะซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัย แต่ไม่ใช่การลงทุนในอสังหาฯ อย่างที่หลายๆ คนคิด เพราะถึงแม้ว่าเราจะได้เงินก้อนจากเงินทอนที่ได้มาจากส่วนต่าง แต่ในความจริงแล้ว มันคือการสร้างหนี้ในรูปแบบหนึ่งซึ่งมีผลกระทบต่อการเงินของเราในระยะยาว จึงควรมีการศึกษาข้อมูลให้ละเอียดถี่ถ้วน ไม่หลงตามคำโฆษณาชวนเชื่อว่าเป็นการลงทุนที่สามารถช่วยปลดหนี้ หรือทำให้เรามีรายได้พิเศษจากการปล่อยเช่า แต่ขายคอนโดที่ราคาสูงกว่าความเป็นจริงให้กับเรา เช่นเดียวกับการลงทุนในทุกรูปแบบ ความไม่รู้ย่อมเพิ่มความเสี่ยงในการลงทุน ดังนั้นก่อนที่จะตัดสินใจซื้อคอนโดควรมั่นใจว่าได้ทำการศึกษาตลาดอย่างถี่ถ้วน และซื้อขายผ่านตัวแทนหรือโครงการที่ไว้ใจได้ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาตามมาในภายหลัง