ไขข้อข้องใจ ภาษีบ้านหลังแรกคืออะไร ซื้อบ้านแล้วลดหย่อนได้หรือไม่?

การลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก คืออะไร

การลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก คือ การนำดอกเบี้ยจากการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ไม่นับรวมเงินต้น มาใช้ในการลดหย่อนภาษีตามจำนวนดอกเบี้ยที่จ่ายไปในจำนวนสูงสุดไม่เกินปีละ 100,000 บาท ตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดไว้

ข้อควรรู้ก่อนทำการลดหย่อนภาษีซื้อบ้าน

ก่อนทำการยื่นเรื่องภาษีบ้านหลังแรก ควรทำความเข้าใจถึงรายละเอียดเบื้องต้นต่างๆ เช่น ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีได้เท่าไร หรือกู้ร่วมซื้อบ้านลดหย่อนภาษีได้ไหม เป็นต้น ดังนั้น ในหัวข้อนี้จึงจะพาไปดูข้อควรรู้เกี่ยวกับการใช้สิทธิ์ลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกมีอะไรบ้าง ดังนี้

1. ลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกได้สูงสุด 100,000 บาท

การลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกนั้นสามารถลดหย่อนได้สูงสุด 100,000 บาทตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด โดยสามารถแบ่งได้เป็น 2 กรณี ได้แก่ ลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกตามจำนวนจริง และลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกเต็มจำนวน โดยมีรายละเอียด ดังนี้

• ลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกตามจำนวนจริง เป็นการลดหย่อนภาษีในกรณีที่จำนวนดอกเบี้ยไม่เกิน 100,000 บาท ยกตัวอย่างเช่น เสียดอกเบี้ยจากการกู้ซื้อบ้านเดือนละ 6,000 บาทภายใน 1 ปี เท่ากับเสียดอกเบี้ยเป็นจำนวน 72,000 บาท ซึ่งไม่เกิน 100,000 บาท จึงสามารถนำยอด 72,000 บาทไปลดหย่อนภาษีได้ตามจำนวนจริง
• ลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกเต็มจำนวน เป็นการลดหย่อนภาษีในกรณีที่จำนวนดอกเบี้ยเกิน 100,000 บาท ยกตัวอย่างเช่น เสียดอกเบี้ยจากการกู้ซื้อบ้านเดือนละ 10,000 บาทภายใน 1 ปีเท่ากับเสียดอกเบี้ยเป็นจำนวน 120,000 บาท ซึ่งเกินจำนวนสูงสุดตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ จึงสามารถนำยอด 120,000 บาทไปลดหย่อนภาษีได้เต็มจำนวนแค่ 100,000 บาทเท่านั้น

2. กู้ร่วมซื้อบ้านลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกได้ด้วย

สำหรับการกู้ร่วมซื้อบ้านนั้นสามารถลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกได้เช่นกัน และสามารถใช้สิทธิ์ได้ทั้งผู้กู้ และผู้กู้ร่วม โดยมีเงื่อนไขที่ว่าจะต้องมีจำนวนลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกเท่ากัน ยกตัวอย่างเช่น ดอกเบี้ยจากการกู้ซื้อบ้านที่ต้องจ่ายต่อปีนั้นมียอดอยู่ที่ 120,000 บาท เท่ากับผู้กู้ และผู้กู้ร่วมจะต้องจ่ายดอกเบี้ยเดือนละ 5,000 บาท และภายใน 1 ปีก็จะเท่ากับเสียดอกเบี้ยเป็นจำนวน 60,000 บาท แต่จำนวนลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกสูงสุดจะอยู่ที่ 100,000 บาท ดังนั้น ทั้งผู้กู้ และผู้กู้ร่วมจะมีสิทธิ์ลดหย่อนภาษีคนละ 50,000 บาทเท่ากัน และเมื่อรวมกันแล้วก็จะได้ยอดไม่เกิน 100,000 บาทตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดไว้

3. มีบ้านหลายหลังก็ใช้สิทธิ์ลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกได้

สำหรับผู้ที่มีบ้านหลายหลังก็สามารถใช้สิทธิ์ลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกได้ โดยมีเงื่อนไขที่ว่าจำนวนลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกนั้นไม่เกิน 100,000 บาท ยกตัวอย่างเช่น บ้านหลังที่ 1 ต้องเสียดอกเบี้ยเดือนละ 5,000 บาทภายใน 1 ปี ก็จะเท่ากับเสียดอกเบี้ยเป็นจำนวน 60,000 บาท และบ้านหลังที่ 2 ต้องเสียดอกเบี้ยเดือนละ 10,000 บาทภายใน 1 ปี ก็จะเท่ากับเสียดอกเบี้ยเป็นจำนวน 120,000 บาท เมื่อรวมยอดดอกเบี้ยบ้านทั้ง 2 แล้วก็จะเท่ากับ 180,000 บาท แต่จะสามารถนำไปลดหย่อนภาษีได้เพียง 100,000 บาท ตามเงื่อนไขที่กฎหมายได้กำหนดไว้เท่านั้น

4. ดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับซื้อบ้านต้องมาจากแหล่งที่ถูกกฎหมาย

สำหรับดอกเบี้ยเงินกู้ที่นำมาใช้ซื้อบ้านหลังแรกนั้นจะต้องมาจากแหล่งที่ถูกกฎหมายเท่านั้น อย่างเช่น ธนาคาร สหกรณ์ บริษัทประกันชีวิต เงินกองทุนที่จัดสรรเป็นสวัสดิการจากนายจ้าง หรือบริษัทที่ประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ เป็นต้น เพราะว่ากรมสรรพากรมีการกำหนดว่าดอกเบี้ยที่กู้นั้นจะต้องกู้ยืมมาจากผู้ประกอบการภายในประเทศ เพื่อให้ตรวจสอบถึงแหล่งที่มา และรายละเอียดต่างๆ ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย

อัตราภาษีเงินได้ที่ควรรู้ก่อนทำการลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก

การลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกนั้นจะต้องทำการตรวจสอบคุณสมบัติรายได้ของผู้ยื่นลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกตามที่กรมสรรพากรได้ทำการกำหนดไว้ก่อน โดยรายได้สุทธิต่อปี และอัตราภาษีเงินได้ที่ควรรู้ไว้ก่อนลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก มีดังนี้

สำหรับผู้ที่เข้าข่ายที่ต้องเสียภาษีนั้นสามารถนำภาษีบ้านหลังแรกมาลดหย่อนได้ โดยสามารถลดหย่อนได้จำนวนสูงสุด 100,000 ตามเงื่อนไขสูงสุดที่กฎหมายได้กำหนดไว้

หลักเกณฑ์การลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก

หลักเกณฑ์ในการลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกนั้นทางกรมสรรพากรได้ทำการกำหนดหลักเกณฑ์การลดหย่อนภาษีตามมาตรา 47(1) (ซ) แห่งประมวลรัษฎากรไว้ ดังนี้

• ดอกเบี้ยเงินกู้ที่กู้ยืมจากผู้ประกอบการกิจในสหราชอาณาจักร เป็นดอกเบี้ยเงินกู้ที่จะต้องทำการกู้ยืมจากผู้ประกอบกิจการภายในประเทศไทย ได้แก่ ธนาคาร สหกรณ์ บริษัทประกันชีวิต นายจ้างที่มีระเบียบเกี่ยวกับเงินกองทุนที่จัดสรรไว้เพื่อสวัสดิการแก่ลูกจ้าง และบรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยบรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย
• หลักประกันในการกู้ยืม เป็นการกู้ยืมที่ต้องมีการจดจำนองบ้าน คอนโด หรือบ้านพร้อมที่ดินไว้เป็นหลักประกัน โดยมีระยะเวลาจำนองตามระยะเวลาที่กู้ยืม
• ดอกเบี้ยเงินกู้ต้องเป็นตามสัญญาเงินกู้ที่กำหนดไว้เท่านั้น เป็นดอกเบี้ยเงินกู้ที่ต้องมาจากสัญญากู้ยืมเงิน เพื่อซื้อ หรือเช่าซื้อบ้าน คอนโดมิเนียม หรือบ้านพร้อมที่ดินเท่านั้น
• ผู้ที่ครอบครองที่อยู่อาศัยมากกว่า 1 หลังสามารถยื่นลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกได้ สำหรับผู้ที่ครอบครองที่อยู่อาศัยมากกว่า 1 หลัง สามารถยื่นลดหย่อนภาษีได้ตามปกติ แต่จะสามารถยื่นลดหย่อนได้สูงสุด 100,000 บาทตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดไว้
• ผู้กู้ที่มีผู้กู้ร่วมสามารถยื่นลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกได้ สำหรับผู้กู้ที่มีผู้กู้ร่วมสามารถยื่นลดหย่อนภาษีได้ แต่จะต้องเฉลี่ยยอดลดหย่อนภาษีให้เท่ากัน และสามารถลดหย่อนได้สูงสุด 100,000 บาทตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดไว้

วิธีการคำนวณภาษีบ้านหลังแรก

สำหรับการลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกของแต่ละคนนั้นจะไม่เท่ากัน ดังนั้น ในหัวข้อนี้จึงจะมาแนะนำวิธีการคำนวณภาษีบ้านหลังแรก เพื่อให้รู้ว่าดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีได้เท่าไร ดังนี้

อันดับแรกก่อนทำการคำนวณภาษีบ้านหลังแรก จะต้องรู้ก่อนว่าวิธีการคิดยอดภาษีบ้านหลังแรกนั้นจะไม่นับรวมเงินต้น และใช้เฉพาะส่วนของดอกเบี้ยเท่านั้น รวมถึงสามารถลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกได้สูงสุดเพียง 100,000 บาทเท่านั้น ตัวอย่างเช่น

ตัวอย่างที่ 1

A จ่ายค่างวดผ่อนบ้านเดือนละ 15,000 บาท แบ่งเป็นเงินต้น 10,000 บาท และดอกเบี้ย 5,000 บาท เท่ากับว่าภายใน 1 ปี A จ่ายดอกเบี้ยทั้งหมด 60,000 บาท เท่ากับว่า A สามารถนำยอดดอกเบี้ยดังกล่าวไปลดหย่อนภาษีได้ทั้งหมด 60,000 บาทถ้วน เพราะว่าไม่เกินจำนวนสูงสุดตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดไว้

ตัวอย่างที่ 2

B จ่ายค่างวดผ่อนบ้านเดือนละ 25,000 บาท แบ่งเป็นเงินต้น 15,000 บาท และดอกเบี้ย 10,000 เท่ากับว่าภายใน 1 ปี B จ่ายดอกเบี้ยทั้งหมด 120,000 บาท โดย B สามารถนำยอดดังกล่าวไปลดหย่อนภาษีได้เช่นกัน แต่จะลดหย่อนได้เพียง 100,000 บาทเท่านั้น เพราะว่าจำนวนดอกเบี้ยที่ B เสียนั้นเกินจำนวนสูงสุดตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดไว้

การเตรียมตัวก่อนทำเรื่องลดหย่อนภาษีซื้อบ้าน

สำหรับการยื่นลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก รวมถึงภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างบ้านหลังแรก ก่อนที่จะทำการยื่น จะต้องทำการเตรียมเอกสารดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีให้พร้อม เพื่อให้การยื่นภาษีนั้นผ่านไปได้อย่างราบรื่น โดยการเตรียมตัวก่อนทำเรื่องลดหย่อนภาษีซื้อบ้านหลังแรก มีดังนี้

1. พิจารณาประเภทของบ้านที่อยู่ในเกณฑ์

สำหรับประเภทของบ้านที่อยู่ในเกณฑ์ และสามารถนำมาลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกนั้นเป็นที่อยู่อาศัยทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็นทาวน์โฮม บ้านเดี่ยว บ้านพร้อมที่ดิน หรือคอนโดมิเนียม รวมถึงเป็นที่อยู่อาศัยมือ 1 หรือมือ 2 ก็ได้ และจะซื้อด้วยเงินสด หรือเงินผ่อนก็ได้เช่นกัน แต่จะต้องมีราคาซื้อไม่เกิน 3 ล้านบาท และต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ภายในระยะเวลาตามที่กำหนดเท่านั้น

2. เตรียมเอกสารสำคัญ

สำหรับการเตรียมเอกสารดอกเบี้ยลดหย่อนภาษีที่สำคัญนั้นจะมีทั้งหมด 4 อย่าง ดังนี้

• หนังสือรับรองการซื้ออสังหาริมทรัพย์ว่าเป็นที่อยู่อาศัยหลังแรก
• หนังสือรับรองจำนวนเงินที่ชำระค่าอสังหาริมทรัพย์
• สำเนาสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน หรือท.ด. ๑๓ ที่มีตราครุฑ
• สำเนาสัญญากู้ยืมเงิน (ในกรณีที่กู้ยืมเงินมาจากสถาบันการเงิน)

3. พิจารณาสิทธิประโยชน์ที่จะได้รับ

สำหรับสิทธิประโยชน์ที่จะได้รับนั้นเป็นสิ่งที่ผู้กู้จะต้องทำการศึกษาให้ถี่ถ้วน โดยสิทธิประโยชน์จากการซื้อบ้านหลังแรกนั้นจะเป็นการลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก 20% ของราคาบ้าน และนำยอดมาเฉลี่ยใช้ในการลดหย่อนภาษีเท่ากัน 5 ปี ยกตัวอย่างเช่น A ซื้อบ้านหลังแรกในราคา 2,500,000 บาท ก็จะสามารถลดหย่อนภาษีได้ 20% เท่ากับ 500,000 บาท และเมื่อนำยอดมาเฉลี่ยใช้ลดหย่อนภาษี 5 ปี ก็จะเท่ากับว่า A สามารถลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกได้ปีละ 100,000 บาท

4. ยื่นภาษี

สำหรับขั้นตอนในการยื่นลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกนั้น สามารถยื่นผ่านทางออนไลน์ได้ง่ายๆ เพียงแค่ทำการยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ภ.ง.ด. 90) และเมื่อถึงหน้าที่ 5 (คำนวณภาษี) ให้ทำการกรอกข้อมูลในช่อง “เงินได้ที่จ่ายเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ (ผู้มีเงินได้) มูลค่าอสังหาริมทรัพย์” และกรอกจำนวนเงินที่ชำระค่าบ้านหลังแรกตามที่ระบุในหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน (ท.ด. ๑๓) ในระบบก็จะคำนวณจำนวนตัวเลขให้อัตโนมัติ หรือถ้าหากผู้กู้ยื่นเอกสารธรรมดา ก็เพียงแค่กรอกข้อมูลลงในเอกสารตามช่องข้อมูลที่กล่าวมาข้างต้นได้เช่นกัน

สำหรับการลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกนั้น เป็นการนำดอกเบี้ยจากการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ไม่นับรวมเงินต้นมาใช้ในการลดหย่อนภาษีตามจำนวนดอกเบี้ยที่จ่ายไป โดยสามารถลดหย่อนได้ในจำนวนสูงสุดไม่เกินปีละ 100,000 บาท ตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ดังนั้น สำหรับใครที่กำลังซื้อบ้านหลังแรก และกำลังจะยื่นลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก ควรทำการศึกษาถึงเงื่อนไขต่างๆ วิธีการคำนวณดอกเบี้ยบ้านว่าลดหย่อนภาษีได้เท่าไร รวมถึงการเตรียมเอกสารต่างๆ และวิธีการยื่นภาษีให้ถี่ถ้วน เพื่อความถูกต้อง และความราบรื่นในการยื่นลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก

และถ้าหากใครที่กำลังสนใจคอนโดมือสองราคาพิเศษ สภาพดี เชื่อถือได้ K-Property มีครบทุกอย่างให้เลือกสรร รวมถึงทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว และอพาร์ตเมนต์ เพื่อสานฝันให้คนที่อยากมีบ้านหลังแรกได้ทำตามความฝันให้เป็นจริงได้นั่นเอง