4 ขั้นตอนการโอนบ้านมือสอง และวิธีการคำนวณค่าโอนบ้าน

คำนวณค่าโอนบ้านมือสอง

ขั้นตอนการโอนบ้านมือสองในขั้นตอนแรก คือ การคำนวณค่าโอนบ้าน โดยค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะครอบคลุมไปถึงการเรียกเก็บภาษี และค่าธรรมเนียมโอนบ้าน ซึ่งเป็นค่าใช่จ่ายที่แยกจากราคาของตัวบ้านเอง ในช่วงปี 2565 ที่ผ่านมารัฐบาลก็ได้ออกนโยบายลดอัตราค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิและการจำนองอสังหาริมทรัพย์เหลือสัดส่วนที่ 0.01% จากเดิมที่ค่าใช้จ่ายโอนบ้านมือสองของปี 2564 จะมีสัดส่วนที่ 2% โดยมีเงื่อนไขว่าต้องเป็นบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านจึงจะใช้อัตราดังกล่าวนี้

ซึ่งสูตรการคำนวณราคาก็จะแบ่งได้เป็น 2 กรณีที่จะมีภาษีที่เก็บไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับเวลาในการถือครอง ดังนี้

ผู้ขายถือครองทรัพย์ไม่เกิน 5 ปี

ในกรณีที่ผู้ขายถือครองบ้านยังไม่ถึง 5 ปี นอกจากค่าโอนบ้านแล้วก็จะต้องมีการจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยคิดที่อัตรา 3.3% ของราคาซื้อขาย ยกตัวอย่างการคำนวณ สมมุติว่าขายบ้านในราคา 1,500,000 บาท ก็จะสามารถคำนวณได้ ดังนี้

• ค่าธรรมเนียม 0.01% : 1,500,000 / 100 = 15,000 บาท x 0.01 = 150 บาท
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% : 1,500,000 / 100 = 15,000 บาท x 3.3 = 49,500 บาท
• ค่าใช้จ่ายรวม : 1,500,000 + 150 + 49,500 = 1,549,650 บาท

ผู้ขายถือครองทรัพย์เกินกว่า 5 ปี

ในกรณีที่ผู้ขายถือครองบ้านมากกว่า 5 ปี นั้น ไม่ต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะมีการจ่ายภาษีอากรแทนโดยคิดที่อัตรา 0.5% ของราคาซื้อขาย ยกตัวอย่างการคำนวณ สมมุติว่าขายบ้านในราคา 1,500,000 ก็จะคำนวณได้ ดังนี้

• ค่าธรรมเนียม 0.01% : 1,500,000 / 100 = 15,000 บาท x 0.01 = 150 บาท
• ค่าภาษีอากร 0.5% : 1,500,000 / 100 = 15,000 บาท x 0.5 = 7,500 บาท
• ค่าใช้จ่ายรวม : 1,500,000 + 150 + 7,500 = 1,507,650 บาท

เตรียมค่าใช้จ่ายในการโอนให้เรียบร้อย

ขั้นตอนการโอนบ้านมือสองนั้น นอกจากค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีก โดยจะมีลักษณะอัตราการจ่าย และความจำเป็นที่จะต้องจ่ายแตกต่างกันไป ซึ่งค่าใช้จ่ายอื่นๆ เหล่านั้น ได้แก่

• ค่าธรรมเนียมการโอน เป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่ไม่มีกฎบังคับชัดเจนว่าผู้ขายหรือผู้ซื้อเป็นคนจ่าย ทำให้เป็นเรื่องที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องตกลงกันเองว่าจะแบ่งครึ่งกัน หรือใครจะรับไปจ่ายทั้งหมด ซึ่งอัตราการคิดค่าธรรมเนียมจะอยู่ที่ 2% หากราคาบ้านมากกว่า 3,000,000 บาท หรือ 0.1% หากราคาบ้านน้อยกว่า 3,000,000 บาท
• ค่าจดจำนอง จะมีก็ต่อเมื่อผู้ซื้อทำการกู้เงินมาซื้อบ้าน ซึ่งจะคิดในอัตรา 1% ของยอดกู้ทั้งหมด โดยผู้ซื้อจะต้องเป็นคนจ่ายเงินส่วนนี้
• ค่าอากรแสตมป์ เป็นเงินที่ผู้ขายจะต้องจ่ายในอัตรา 0.5% ของราคาที่สูงกว่าในการคำนวณระหว่างราคาขายบ้าน หรือราคาประเมินบ้านของตลาด ยกเว้นว่าผู้ขายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะก็จะไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์
• ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ต้องเสียในกรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาโดยจะถือว่าการขายบ้านเป็นกำไรจากการซื้อขายประเภทหนึ่ง การคำนวณภาษีเงินได้สามารถเป็นได้ทั้งแบบอัตราก้าวหน้าหรือแบบขั้นบันได และขึ้นอยู่กับวิธีการได้มาและระยะเวลาที่ถือครองบ้านไว้ด้วย โดยจะพิจารณาจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยไม่เกี่ยวกับราคาขายจริง
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นเงินที่ผู้ขายจะต้องเสียในอัตรา 3.3% หากว่าผู้ขายถือครองบ้านไม่เกิน 5 ปี แต่หากถือครองมากกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของบ้านหลังที่ขายก็เกิน 1 ปี ก็จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ และจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน

ดังนั้น การซื้อขายบ้านแต่ละแบบก็จะแตกต่างกันไปทั้งประเภท และสถานะของผู้ซื้อ หรือผู้ขายด้วย เช่นในการคำนวณค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านมือสอง ผู้ซื้อก็จะต้องจ่ายแค่ค่าจดจำนองหากทำการกู้เงินซื้อบ้าน และค่าธรรมเนียมการโอนหากตกลงว่าจะจ่ายกับผู้ขาย ในขณะที่ผู้ขายต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนหากตกลงว่าจะจ่าย รวมถึงการเสียค่าภาษีเงินได้หากเป็นบุคคลธรรมดา และเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือค่าอากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่งขึ้นอยู่กับเงื่อนไข

เตรียมเอกสารให้ครบ

ขั้นตอนการโอนบ้านมือสอง หรือที่ดิน จำเป็นต้องเตรียมเอกสารให้พร้อม เพื่อความสะดวก และรวดเร็วในการทำธุรกรรม เพราะว่าระหว่างขั้นตอนการทำธุรกรรมอาจจะต้องไปทำหลายที่ และบางที่ก็จะต้องการเพียงผู้ขาย ในขณะที่บางที่จะต้องการผู้ซื้อด้วย จึงทำให้มีความลำบากในการนัดกันมาทำธุรกรรมให้เสร็จภายในเวลาอันสั้น ดังนั้น การมีเอกสารจำเป็นอยู่กับตัว หรือมีการเตรียมเอกสารอย่างครบถ้วน จึงช่วยให้ไม่เสียเวลา และสามารถทำการโอนบ้านได้อย่างง่ายดาย และราบรื่นมากขึ้น

เอกสารสำหรับบุคคลทั่วไป

1. โฉนดที่ดินฉบับจริง
2. บัตรประชาชน พร้อมสำเนา 1 ชุด (เซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง)
3. ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนา 1 ชุด (เซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง)
4. หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) กรณีมีการมอบอำนาจให้ผู้อื่นมาทำการซื้อขายแทน
5. หนังสือให้ความยินยอมให้ขายที่ดินหรือที่ดินพร้อมบ้าน (กรณีสมรส)
6. สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส (กรณีสมรส)
7. สำเนาทะเบียนบ้านคู่สมรส (กรณีสมรส)
8. สำเนาทะเบียนสมรส (กรณีสมรส)
9. สำเนาทะเบียนหย่า (กรณีหย่า)

เอกสารสำหรับนิติบุคคล

1. โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
2. หนังสือรับรองการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล
3. หนังสือบริคณห์สนธิ และวัตถุประสงค์
4. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น กรณีบริษัทจำกัด หรือบริษัทมหาชน จำกัด
5. แบบรับรองรายการจดทะเบียนจัดตั้งห้างหุ้นส่วน กรณีห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียนแล้ว
6. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นของนิติบุคคลไทยที่ถือหุ้นในบริษัทจำกัด หรือบริษัทมหาชน จำกัด
7. บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน และตัวอย่าง ลายมือชื่อของกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคล
8. รายงานการประชุมนิติบุคคล

ยื่นเอกสารโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน

ขั้นตอนในการยื่นเอกสารโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินนั้นมีทั้งหมด 5 ขั้นตอน ดังนี้

1. ติดต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ที่กรมที่ดินเพื่อสอบถาม และตรวจสอบความพร้อมของเอกสาร เมื่อพบว่ามีเอกสารครบก็จะได้บัตรคิว และขอแนะนำให้ไปให้เร็วที่สุด โดยเวลาทำการจะเริ่มที่เวลา 8.00 น. ส่วนระยะเวลาในการอนุมัตินั้น ขึ้นอยู่กับว่ามีปัญหาแทรกซ้อนอื่นๆ หรือไม่
2. เจ้าหน้าที่จะสอบถาม ตรวจสอบ และจัดการเอกสาร โดยทั้งผู้โอน และผู้รับโอนจะต้องเซ็นเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่
3. เจ้าหน้าที่จะทำการประเมินมูลค่าของทรัพย์ และคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนให้ฟัง และมอบใบคำนวณค่าโอนให้ เพื่อให้เรานำไปชำระค่าโอนต่อที่ฝ่ายการเงิน
4. ทำการชำระเงินค่าธรรมเนียมการโอนที่ฝ่ายการเงิน หลังจากชำระจนเสร็จแล้วจะได้ใบ 2 ใบ ได้แก่ ใบสีฟ้ากับใบสีเหลือง โดยให้นำใบสีเหลืองคืนกับเจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงานที่เซ็นเอกสาร ส่วนใบสีฟ้าให้ถ่ายสำเนาให้กับผู้ซื้อไป 1 ฉบับ
5. เจ้าหน้าที่จะนำโฉนดไปพิมพ์สลักหลังโฉนด ให้รอรับโฉนด และตรวจสอบความถูกต้องให้เรียบร้อย แล้วจึงมอบโฉนด และสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ให้แก่ผู้รับโอน หรือผู้ซื้อ จากนั้นการโอนก็จะเสร็จสิ้น โดยโฉนดก็จะเป็นกรรมสิทธ์ของผู้ซื้อจากนี้เป็นต้นไป

หลังจากโอนบ้าน หรือที่ดินเสร็จแล้วก็สามารถไปทำการโอนมิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟฟ้า และย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านพร้อมกันได้เลย เพื่อที่ทุกคนจะได้ทำทุกอย่างให้เสร็จสมบูรณ์ในทีเดียว

ขั้นตอนการโอนบ้านมือสอง นั้นคล้ายคลึงกับการโอนบ้านปกติที่จะต้องมีการเตรียมเงินค่าธรรมเนียม เตรียมเอกสารการโอนให้พร้อม และเดินทางไปทำเรื่องการโอนที่กรมที่ดิน สำหรับค่าธรรมเนียมโอนบ้านมือสองในปี 2565 นั้นแตกต่างจากค่าใช้จ่ายโอนบ้านมือสอง 2564 ตรงนี้ ในปี พ.ศ. 2565 รัฐบาลได้ออกนโยบายลดหย่อนค่าธรรมเนียมในการโอน-จำนอง เหลือเพียง 0.01% จากค่าโอนอสังหาริมทรัพย์ 2% แต่อย่างไรก็ตาม ก่อนที่จะทำการโอนจำเป็นจะต้องมีการคำนวณค่าโอนบ้านมือสองให้เรียบร้อยก่อน