เตรียมพร้อมก่อนโอนที่ดิน มีเอกสารและขั้นตอนอะไรบ้าง

เอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดินให้ผู้อื่น

สิ่งแรกที่ต้องเตรียมสำหรับการโอนที่ดิน คือ การเตรียมเอกสารโอนที่ดินให้พร้อม ซึ่งแบ่งออกเป็นกรณีบุคคลธรรมดา และนิติบุคคล โดยทั้งสองแบบต้องเตรียมเอกสารแตกต่างกัน มีรายละเอียดดังต่อไปนี้

กรณีบุคคลธรรมดา

สำหรับบุคคลธรรมดาที่ทำการซื้อ-ขายที่ดิน ต้องเตรียมเอกสารต่อไปนี้

เอกสารการโอนที่ดินผู้ซื้อ

• บัตรประชาชน พร้อมสำเนาที่เซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
• ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนาที่เซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
• หนังสือเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล พร้อมสำเนาที่เซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง (ถ้ามี)
• ในกรณีที่ให้ผู้อื่นมาทำเรื่องแทน ให้เตรียมเอกสารดังนี้
  • หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21)
  • สำเนาบัตรประชาชนของผู้ได้รับมอบอำนาจ
  • สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ได้รับมอบอำนาจ

เอกสารการโอนที่ดินผู้ขาย

• โฉนดที่ดินฉบับจริง
• บัตรประชาชน พร้อมสำเนาที่เซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
• ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนาที่เซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
• หนังสือเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล พร้อมสำเนาที่เซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง (ถ้ามี)
• ในกรณีที่มีคู่สมรส ให้เตรียมเอกสารดังนี้
  • สำเนาบัตรประชาชนของคู่สมรส
  • สำเนาทะเบียนบ้านของคู่สมรส
  • สำเนาทะเบียนสมรส
  • หนังสือยินยอมให้ขายที่ดินของคู่สมรส

• ในกรณีที่หย่า ให้เตรียมสำเนาทะเบียนหย่า
• ในกรณีที่ให้ผู้อื่นมาทำเรื่องแทน ให้เตรียมเอกสารดังนี้
  • หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21)
  • สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
  • สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

กรณีนิติบุคคล

• หนังสือรับรองนิติบุคคลที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน
• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน พร้อมรายละเอียดในบัญชีรายชื่อของนิติบุคคลที่สามารถซื้อที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ โดยไม่ต้องขออนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย หากผู้ถือหุ้นเป็นบุคคลต่างด้าว ต้องมีหุ้นไม่ถึง 40% ของผู้ถือหุ้นทั้งหมด
• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
• สำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
• หนังสือตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
• รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ที่ระบุวัตถุประสงค์การซื้อขายและแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ในการซื้อ
• ในกรณีที่ให้ผู้อื่นมาทำเรื่องแทน ให้เตรียมเอกสารดังนี้
  • หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21)
  • สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
  • สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

เอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดินให้ลูก

สำหรับพ่อและแม่ที่ต้องการโอนที่ดินให้ลูก แต่กลัวว่าจะใช้เอกสารมากมายและยุ่งยากในการทำเรื่อง อันที่จริงแล้วการโอนที่ดินให้ลูกนั้นไม่ยุ่งยากเลย เพียงแค่เตรียมเอกสารเพื่อนำไปยื่นที่สำนักงานที่ดินดังต่อไปนี้

• โฉนดที่ดินตัวจริง
• บัตรประชาชนของบิดา มารดา และบุตร
• ทะเบียนบ้านของบิดา มารดา และบุตร
• ใบจดทะเบียนสมรสของบิดา มารดา
• ในกรณีที่บุตรให้ผู้อื่นมาทำเรื่องแทน ให้เตรียมเอกสารดังนี้
  • สำเนาบัตรประชาชนของบุตร พร้อมเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
  • สำเนาทะเบียนบ้านของบุตร พร้อมเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
  • บัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
  • ทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
  • หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21)

ขั้นตอนการโอนที่ดินที่สำนักงานที่ดิน

หลายๆ คนอาจจะเกิดข้อสงสัยว่าการโอนที่ดินใช้เวลากี่วัน ถ้าไปที่สำนักงานที่ดินนั้นก็กลัวว่าจะใช้เวลานาน แต่จริงๆ แล้วระยะเวลาในการยื่นเรื่องนั้นขึ้นอยู่กับจำนวนคนที่ใช้บริการสำนักงานที่ดิน หากไปสำนักงานที่ดินในช่วงเช้าที่มีผู้มาใช้บริการยังไม่มากนัก ก็สามารถยื่นเรื่องเสร็จภายใน 1-2 ชั่วโมงได้ โดยขั้นตอนการโอนที่ดินนั้นมีดังนี้

• กรอกคำขอ พร้อมแนบเอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดินไปยื่นกับเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์
• เมื่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ตรวจสอบเอกสารแล้ว จะได้รับบัตรคิวเพื่อไปยื่นเรื่องโอนที่ดินกับเจ้าหน้าที่ชำนาญงาน
• เมื่อถึงคิวแล้ว ให้ผู้โอนและผู้รับโอนลงลายเซ็นในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่
• จากนั้น เจ้าหน้าที่จะประเมินราคาที่ดินและคำนวณราคาค่าโอนที่ดินให้ พร้อมกับให้ใบคำนวณค่าใช้จ่ายเพื่อนำไปชำระเงินที่เจ้าหน้าที่ฝ่ายการเงิน
• เมื่อนำใบคำนวณค่าใช้จ่ายไปชำระที่ฝ่ายการเงินจะได้รับใบเสร็จสีเหลืองและสีฟ้า โดยใบเสร็จสีเหลืองให้นำส่งกับเจ้าหน้าที่ชำนาญงาน ส่วนใบเสร็จสีฟ้าให้ถ่ายสำเนาเก็บไว้ที่ผู้ซื้อที่ดิน 1 ชุด และใบเสร็จสีฟ้าตัวจริงให้้เก็บไว้ที่ผู้ขายที่ดิน
• เจ้าหน้าที่ชำนาญงานจะพิมพ์สลักหลังโฉนด จากนั้นจะส่งมอบให้ตรวจสอบ เมื่อโฉนดถูกต้องแล้ว ผู้ซื้อจะได้รับโฉนดพร้อมสัญญาซื้อขาย (ทด.13) เป็นอันสิ้นสุดการทำเรื่องโอนที่ดิน

สถานที่ในการดำเนินโอนที่ดิน

การโอนที่ดินสามารถยื่นเรื่องได้ 2 ช่องทาง คือ ที่สำนักงานที่ดิน และทางออนไลน์ ส่วนจะเลือกใช้ช่องทางไหนนั้นก็ขึ้นอยู่กับความสะดวกของแต่ละคน ซึ่งรายละเอียดการดำเนินโอนที่ดินในแต่ละช่องทางมีดังนี้

สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขา

สามารถไปทำเรื่องโอนที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสาขาใกล้บ้านได้ด้วยตัวเอง หรือหากไม่สะดวกไปด้วยตัวเองก็สามารถมอบอำนาจให้ผู้อื่นทำเรื่องแทนได้ แต่ที่สำคัญต้องไม่ลืมเตรียมเอกสารมอบอำนาจด้วย ซึ่งแบบฟอร์มหนังสือมอบอำนาจสามารถดาวน์โหลดได้ที่เว็บไซต์ของกรมที่ดิน

โอนที่ดินออนไลน์

กรมที่ดินได้พัฒนาแอปพลิเคชันที่มีชื่อว่า e-QLands ที่สามารถยื่นจองคิวทำเรื่องโอนที่ดินได้ โดยผู้โอนเตรียมเอกสารให้พร้อม จากนั้นเข้าแอป e-QLands เพื่อลงทะเบียนล่วงหน้าได้ตามขั้นตอนดังนี้

• กดไปที่ช่องลงทะเบียน
• อ่านข้อตกลงและเงื่อนไขการบริการ เลือกยอมรับเงื่อนไข และกดถัดไป
• แอปพลิเคชันจะให้กรอกข้อมูลส่วนตัว ประกอบด้วยชื่อ-นามสกุล, Email, Line, หมายเลขบัตรประชาชน 13 หลัก และเบอร์โทรศัพท์ เพื่อใช้เป็น Username และ Password ในการเข้าใช้งานครั้งถัดไป จากนั้นเลือกลงทะเบียน
• เมื่อลงทะเบียนแล้ว ก็สามารถเลือกทำนิติกรรมยื่นจองคิวโอนที่ดินได้
• ต่อไป ระบบจะให้แนบเอกสารประกอบการยื่นจองคิว โดยให้เตรียมเอกสารการโอนที่ดินให้พร้อม จากนั้นถ่ายรูปเอกสารและอัปโหลดลงในแอปพลิเคชัน
• เมื่ออัปโหลดเอกสารเรียบร้อย ระบบจะให้เลือกวันเวลาที่ต้องการจองคิว เมื่อเลือกได้แล้วให้กดปุ่มถัดไป
• ระบบจะให้ตรวจสอบข้อมูลการจองคิว หากถูกต้องครบถ้วนก็สามารถยืนยันการจองได้เลย
• เมื่อยืนยันการจองแล้ว ระบบจะออกบัตรคิวออนไลน์ ซึ่งสามารถนำไปติดต่อได้ที่สำนักงานที่ดินตามวันและเวลาที่เลือกไว้ เมื่อไปที่สำนักงานที่ดินแล้วจะได้ไม่ต้องเสียเวลารอคิว และทำนิติกรรมให้เสร็จสมบูรณ์ได้อย่างรวดเร็ว

ปัจจุบัน e-QLands เปิดให้บริการเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพมหานคร แต่กรมที่ดินมีเป้าหมายที่จะให้บริการครอบคลุมทั่วประเทศและขยายการบริการทำนิติกรรมผ่านแอปพลิเคชันมากขึ้นในปีต่อๆ ไปอีกด้วย

ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน

ในส่วนของจ่ายใช้จ่ายในการโอนที่ดิน อาจให้ผู้ซื้อและผู้ขายออกค่าใช้จ่ายกันคนละครึ่ง หรือให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งหมด ขึ้นอยู่กับข้อตกลงของผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งในการโอนที่ดินจะมีค่าใช้จ่าย ดังนี้

• ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท
• ค่าอากร 5 บาท
• ค่าพยาน 20 บาท
• ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย โดยใช้ราคาสูงสุดในการคำนวณ
  • เช่น เจ้าหน้าทีประเมินราคาที่ดิน 500,000 บาท แต่ราคาขายอยู่ที่ 550,000 บาท คำนวณราคาค่าโอนที่ดินโดย 550,000 x 2% = 11,000 บาท
• ค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าที่จดจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท เฉพาะในกรณีที่กู้เงินจากสถาบันการเงินมาซื้อ
  • เช่น กู้เงิน 500,000 บาทเพื่อซื้อที่ดิน มูลค่าที่จดจำนองคือ 500,000 บาท คำนวณค่าจดจำนองโดย 500,000 x 1% = 5,000 บาท
• ค่าอากรแสตมป์ 0.50% ของราคาซื้อขาย แต่หากต่ำกว่าราคาประเมิน ให้ใช้ราคาประเมินในการคำนวณ
  • เช่น เจ้าหน้าทีประเมินราคาที่ดิน 500,000 บาท แต่ราคาขายอยู่ที่ 550,000 บาท คำนวณค่าอากรแสตมป์โดย 550,000 x 0.50% = 2,750 บาท
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขาย ซึ่งหากต่ำกว่าราคาประเมิน ให้ใช้ราคาประเมินในการคำนวณ หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์
  • เช่น เจ้าหน้าทีประเมินราคาที่ดิน 500,000 บาท แต่ราคาขายอยู่ที่ 550,000 บาท คำนวณค่าภาษีธุรกิจเฉพาะโดย 550,000 x 3.3% = 18,150 บาท

พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ที่ควรรู้

สำหรับผู้ที่ต้องการโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างนั้น เรื่องที่สำคัญอีกอย่างหนึ่งที่ต้องศึกษาไว้ คือ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อเตรียมพร้อมและจัดการชำระภาษี อีกทั้งพ.ร.บ.ฉบับใหม่นี้ก็มีการเปลี่ยนแปลงอัตราภาษีที่ต้องเสียอีกด้วย โดยมีรายละเอียด ดังนี้

เมื่อวันที่ 18 มีนาคม พ.ศ.2566 ราชกิจจานุเบกษา ประกาศพระราชกฤษฎีกาลดภาษีสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2566 โดยสาระสำคัญของเนื้อหาคือให้ลดภาษีในอัตรา 15% ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้ สิ่งปลูกสร้างที่สามารถลดภาษีได้นั้นมีด้วยกัน 4 ประเภท คือ

1. ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม
2. ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย
3. ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์อื่นนอกจากข้อ 1 และ 2
4. ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ

เหตุผลที่มีการประกาศใช้พระราชกฤษฎีกาฉบับนี้ คือ เป็นการลดภาษีต่อเนื่องจาก พ.ร.บ.ภาษีและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 ที่สิ้นสุดระยะเวลาแล้ว เพื่อลดภาระและบรรเทาผลกระทบต่อประชาชน และสนับสนุนให้เกิดการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง อีกทั้ง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 มาตราที่ 55 บัญญัติว่าการลดภาษีที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างบางประเภท เพื่อให้เหมาะสมกับสภาพเศรษฐกิจ สังคม เหตุการณ์ กิจการนั้นต้องกระทำโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกา จึงจำเป็นต้องตราพระราชกฤษฎีกานี้

การโอนที่ดินต้องมีการเตรียมเอกสารก่อนเพื่อให้การยื่นเรื่องเป็นไปได้อย่างสะดวกรวดเร็ว ไม่ต้องเสียเวลาในการติดตามเอกสาร ประหยัดทั้งเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทางไปยังสำนักงานที่ดินบ่อยๆ อีกด้วย ซึ่งเอกสารที่ต้องเตรียมนั้นแตกต่างกันไปตามกรณี หากเตรียมเอกสารพร้อมแล้วก็สามารถไปยื่นเรื่องโอนที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดินใกล้บ้าน หรือจะจองคิวผ่านแอปพลิเคชันของกรมที่ดิน เพื่อให้ได้รับการบริการอย่างรวดเร็วที่สำนักงานที่ดินก็ได้เช่นกัน เพียงเท่านี้การโอนที่ดินก็จะกลายเป็นเรื่องที่ไม่ยุ่งยากอีกต่อไป สำหรับใครที่กำลังมองหาที่ดินพร้อมโปรโมชันในการโอนกรรมสิทธิ์ฟรี ก็สามารถมาเลือกซื้อที่ดินได้ที่บริการ K-Property จากธนาคารกสิกรไทยที่รับรองได้ว่าคุ้มและครบจบในที่เดียว