Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง
Yield คืออะไร
Yield คือ อัตราผลตอบแทนที่เราได้รับจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง นับเป็นหัวใจหลักของการลงทุนในอสังหาฯ รวมทั้งยังเป็นตัวช่วยให้นักลงทุนกำหนดทิศทางราคาทรัพย์ให้เป็นไปในทิศทางเดียวกับสภาพตลาดและทำเลที่ตั้ง นับเป็นศัพท์หนึ่งในการลงทุนในอสังหาฯ ที่กำลังได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้น
Yield คือ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่แบ่งออกเป็น 2 ประเภทหลัก คือ Rental Yield และ Yield Guarantee
Yield จากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีกี่แบบ ?
ทั้งนี้ Yield ยังสามารถจำแนกออกมาได้เป็น 2 ประเภทหลักๆ ได้แก่
ประเภท Rental Yield
ประเภท Rental Yield ซึ่ง Yield ประเภทนี้ คือ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า เกิดจากการคำนวณต้นทุนราคาห้องและค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับผ่านการปล่อยเช่าคอนโด ซึ่งยังสามารถแตกแยกออกมาได้เป็นอีก 3 ประเภท ได้แก่
Gross Rental Yield
Gross Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนที่ได้จากการเช่าเบื้องต้น หรือถ้าจะให้อธิบายง่ายๆ ก็คือการซื้อคอนโดหรือทรัพย์ดังกล่าวมาแล้วทำการปล่อยเช่าทันที ปราศจากการตกแต่งหรือการซื้อเฟอร์นิเจอร์และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เพิ่มให้กับผู้เช่า ซึ่งถือเป็นการลงทุนที่เหมาะกับผู้ที่มีเงินเย็นหรือจ่ายเงินพร้อมสำหรับการซื้อสินทรัพย์โดยไม่ต้องทำการกู้ซื้อ
Net Rental Yield
Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าแบบสุทธิ เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ซื้อสินทรัพย์มาลงทุน แต่ทั้งนี้ยังต้องชำระค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม อาทิ ค่าส่วนกลาง ค่านายหน้าสำหรับกรณีที่ผู้ลงทุนปล่อยเช่าผ่านนายหน้าอสังหา
Cash on Cash Rental Yield
Cash on Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี เหมาะสำหรับนักลงทุนที่กู้ซื้อทรัพย์มาเพื่อปล่อยเช่า โดยนักลงทุนกลุ่มนี้คาดหวังว่าจะได้ค่าเช่าที่สูงกว่าค่างวดที่ตนผ่อนรายเดือน
ประเภท Yield Guarantee
ประเภท Yield Guarantee ซึ่ง Yield ประเภทนี้ คือ การการันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าโดยผู้ประกอบการ ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่ทางผู้ประกอบการสามารถกำหนดตัวเลขและเวลาที่ชัดเจนเพื่อส่งมอบทรัพย์คืนให้กับผู้ซื้อหรือนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการผลตอบแทนจากการถือครองห้องชุด อีกทั้งยังนับเป็นกลยุทธ์ที่นักลงทุนมั่นใจต่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยส่วนมากมักพบในทำเลที่มีความต้องการเช่ามากกว่าซื้อ นอกจากนี้ยังมักจะตั้งอยู่ในแหล่งสถานที่ท่องเที่ยวหรือแหล่งออฟฟิศที่มีประชากรชาวต่างชาติอยู่เป็นจำนวนมาก
สูตรคำนวณการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบ Yield
วิธีการคำนวณ Yield แบบง่ายๆ เห็นกำไรชัดเจนขึ้น
จากข้างต้นจะพบว่า Yield แต่ละประเภทก็มีความแตกต่างกันในด้านผลตอบแทน จึงไม่เป็นที่น่าแปลกใจนักที่สูตรคำนวณนั้นย่อมมีความแตกต่างกันออกไปในแง่ของตัวแปร ในหัวข้อนี้ทางธนาคารกสิกรไทยจึงจะมาพาทุกคนไปหาสูตรคำนวณ Rental Yield ในแต่ละรูปแบบเพื่อให้เข้าใจมากยิ่งขึ้นและสามารถคำนวณ Yield ได้ด้วยตัวเองแบบง่ายๆ
วิธีการคำนวณ Gross Rental Yield
สูตรการหาอัตราผลตอบแทนในการเช่าเบื้องต้น จะเป็นการคำนวณที่ไม่ซับซ้อน เนื่องจากไม่มีตัวแปรด้านต้นทุนหรือค่าใช้จ่ายส่วนต่าง ๆ เข้ามาคำนวณร่วมด้วย
สูตร = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์) x 100
ตัวอย่าง ปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ราคา 3,500,000 บาท ในราคา 30,000 บาท / เดือน โดยผู้เช่าจะอยู่เป็นเวลา 12 เดือน
ทั้งนี้ จะคิดรายได้ที่คาดหวังจะได้รับตลอดปีก่อน นั่นก็คือ 30,000 x 12 = 360,000 บาท
อัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ = (360,000 ÷ 3,500,000) x 100 = 10% ต่อปี
ในการคำนวณการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ จะนำตัวแปรอื่นๆ มาคำนวณร่วมด้วย
วิธีการคำนวณ Net Rental Yield
สูตรการหาอัตราผลตอบแทนจากการเช่าแบบสุทธิ เป็นการคำนวณที่จะนำตัวแปรอื่นๆ มาคำนวณร่วมด้วย ไม่ว่าจะเป็นค่าส่วนกลางหรือค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่เกิดขึ้นที่เราต้องจ่ายให้กับโครงการหรือนิติบุคคล
สูตร = [(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี - ค่าใช้จ่ายตลอดปี) ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์] x 100
ตัวอย่าง ปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ราคา 3,500,0000 บาท ในราคา 30,000 บาท / เดือน โดยผู้เช่าจะอยู่อาศัยเป็นเวลา 11 เดือน โดยมีค่าส่วนกลางตกเดือนละ 3,000 บาท
ทั้งนี้ จะต้องหาผลลัพธ์ของ ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี - ค่าใช้จ่ายตลอดปี เสียก่อน
ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีจะเท่ากับ 30,000 x 11 = 330,000 บาท
ค่าใช้จ่ายตลอดปีเท่ากับ 3,000 x 12 = 36,000 บาท
อัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ = [(330,000 - 36,000) ÷ 3,500,000] x 100 = 8.4% ต่อปี
วิธีการคำนวณ Cash on Cash Rental Yield
สูตรการหาอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี เป็นการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการคำนวณอัตราเงินสดที่ได้รับและจ่ายไปในระยะเวลา 1 ปี โดยจะนำตัวแปร เงินประกันการเสนอซื้อ เงินผ่อนจ่ายจากการกู้ซื้อ สูตรนี้จะเป็นการคำนวณที่ค่อนข้างละเอียด
สูตร = [(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี - ค่าใช้จ่ายตลอดปี - เงินผ่อนตลอดปี) ÷ เงินที่ลงทุนไปแล้ว] x 100
ตัวอย่าง ซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 3,500,000 บาท โดยชำระเงินประกันการเสนอซื้อ เงินผ่อน และตกแต่งไปแล้ว ในราคา 1,500,000 บาท ต้องผ่อนกับธนาคาร 15,000 บาท / เดือน และจ่ายค่าส่วนกลาง 2,000 บาท / เดือน จากนั้นก็ปล่อยให้เช่าโดยคิดค่าเช่า 20,000 บาท / เดือน
ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี = 20,000 x 12 = 240,000 บาท
ค่าใช้จ่ายตลอดปี = 2,000 x 12 = 24,000 บาท
เงินผ่อนตลอดปี = 15,000 x 12 = 180,000 บาท
อัตราผลตอบแทนที่จะได้รับ = [(240,000 - 24,000 - 180,000) ÷ 1,500,000] x 100 = 2.4% ต่อปี
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ใกล้กับ BTS หรือ MRT จะดึงดูดคนได้มากยิ่งขึ้น เพราะใกล้กับขนส่งสาธารณะ
เลือกลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างไรเพื่อเพิ่มค่า Yield มากขึ้น
ไม่ว่ากี่ยุคสมัย ทำเลก็นับเป็นหนึ่งในตัวเลือกที่สามารถดึงดูดนักลงทุนและผู้ที่สนใจในอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอันดับต้นๆ ซึ่งในการเลือกลงทุนด้านทำเลนั้น จริงๆ แล้วยังสามารถดูได้จากปัจจัยต่างๆ ดังต่อไปนี้
ใกล้รถไฟฟ้า BTS หรือ MRT
ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น การเดินทางนับเป็นอีกปัจจัยที่สำคัญในการพิจารณามูลค่าของทำเลที่ตั้ง ดังนั้นยิ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ติดทำเลใกล้รถไฟฟ้า BTS หรือ MRT มากเท่าไหร่ ก็ยิ่งสามารถดึงดูดให้ผู้ที่ต้องการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะได้มากยิ่งขึ้นเท่านั้น จึงทำให้รถไฟฟ้ามีส่วนช่วยให้ทำเลกลายเป็นแหล่งที่มีความต้องการในตลาดเป็นอย่างมากนั่นเอง
ใกล้ถนนเส้นหลัก หรือทางด่วน
เช่นเดียวกันกับทำเลใกล้รถไฟฟ้า การเดินทางบนท้องถนนก็นับเป็นสิ่งที่สำคัญยิ่ง โดยเฉพาะผู้เช่าที่มีความจำเป็นต้องใช้รถยนต์ หากที่อยู่อาศัยใกล้ถนนเส้นหลักหรือทางด่วนก็จะช่วยให้เข้าถึงทำเลนั้นๆ ได้สะดวกมากขึ้น จึงทำให้ถนนเส้นหลัก หรือทางด่วน มีส่วนช่วยเพิ่มมูลค่าของสินทรัพย์ในทำเลนี้ได้เป็นอย่างดี เหมาะกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มากยิ่งขึ้น
ใกล้มหาวิทยาลัย หรือสถานศึกษา
หากผู้ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องการที่จะตีตลาดหรือเจาะกลุ่มผู้ที่สนใจ ซึ่งมีเป้าหมายคือกลุ่มนักเรียน นักศึกษา หรือคณะครูอาจารย์ที่ต้องเรียนหรือทำงาน ณ บริเวณนั้นๆ เช่น มหาวิทยาลัยหรือสถานศึกษาบางแห่งที่ตั้งอยู่บนย่านธุรกิจ ส่งผลให้นอกจากจะได้ผู้เช่าเป็นกลุ่มนักเรียน นักศึกษา หรือคณะอาจารย์แล้ว ยังมีโอกาสเพิ่มกลุ่มเป้าหมายไปยังกลุ่มพนักงานออฟฟิศอีกด้วย ทำให้อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมีมูลค่าเพิ่มขึ้น และมีโอกาสที่กลุ่มเป้าหมายจะเช่าที่อยู่ดังกล่าวในระยะยาว
ใกล้ห้างสรรพสินค้า หรือสิ่งอำนวยความสะดวก
ไม่ว่าใครต่อใครก็ต่างต้องการความสะดวกสบาย ดังนั้นการที่อสังหาริมทรัพย์ของคุณอยู่ในทำเลใกล้ศูนย์การค้า สถานบันเทิง หรือโรงพยาบาล ถือเป็นสิ่งอำนวยความสะดวกครบทุกความจำเป็นในการใช้ชีวิต ทั้งยังส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ของคุณกลายเป็นทำเลที่มีศักยภาพ เพราะมีมูลค่ามากขึ้น กลายเป็นที่ต้องการของตลาด และเหมาะแก่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างไม่ต้องสงสัย เรียกได้ว่าหากคุณมีอสังหาริมทรัพย์อยู่ในมือ ณ บริเวณดังกล่าว ก็จะนับเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนอย่างแท้จริง
ทาง ธนาคารกสิกรไทยหวังเป็นอย่างยิ่งว่า นักลงทุนมือใหม่หลายท่านคงเริ่มจะเข้าใจคำว่า Yield มากยิ่งขึ้นว่าแท้จริงแล้ว Yield คืออะไร? และมีกี่รูปแบบ เพื่อให้นักลงทุนสามารถลงทุนได้และเลือกรูปแบบการลงทุนที่เหมาะสมกับตนเองมากที่สุด ซึ่งผู้ลงทุนควรคำนึงถึงปัจจัยต่างๆ สำหรับการเลือกลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้ดี เพื่อให้ได้อสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการกับสภาพตลาดเพื่อช่วยเพิ่มมูลค่า Yield หรือผลตอบแทนให้มีมูลค่าสูงขึ้น สำหรับใครที่สนใจการลงทุนและกำลังมองหาทรัพย์ที่หลากหลายเพื่อเพิ่มโอกาสในการได้ Yield ที่เหมาะสม ขอแนะนำให้ลองค้นหาทรัพย์กับ K-Property แหล่งรวมทรัพย์ทำเลทองจากทั่วไทย