หากเปิดพอร์ตของนักลงทุนไทยหลายๆ คนดู เชื่อได้ว่าส่วนใหญ่จะมีเงินลงทุนไม่มากก็น้อยอยู่ในทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) อาจเรียกได้ว่านักลงทุนไทยกับหุ้นปันผล ยังไงๆ ก็เป็นของคู่กัน การได้รับเงินปันผลออกมาอยู่เรื่อยๆ ช่วยสร้างความรู้สึกดีๆ ว่าลงทุนไปแล้วมีดอกผลสม่ำเสมอและจับต้องได้ สำหรับ REITs ไทย โดยเฉลี่ย 5 ปี ที่ผ่านมา มีอัตราการจ่ายเงินปันผล (Dividend Yield) สูงถึง 5.8% เลยทีเดียว เทียบชั้นได้กับหุ้นตัวใหญ่ชื่อดังไม่ว่าจะเป็น ปูนซิเมนต์ไทย หรือแอดวานซ์ อินโฟร์ เซอร์วิส ที่มีอัตราการจ่ายเงินปันผลเฉลี่ย 5 ปีย้อนหลัง ที่ 5.4% และ 3.4% ตามลำดับ
นอกจากอัตราเงินปันผลสูงแล้ว สิ่งที่ทำให้นักลงทุนชื่นชอบการลงทุนใน REITs คือความผันผวนหรือราคาขึ้นลงต่ำกว่าหุ้นไทยในกลุ่มอุตสาหกรรมอื่น ถือได้ว่า REITs เป็นหุ้นในกลุ่ม Defensive กล่าวคือท่ามกลางสภาพตลาดหุ้นที่ผันผวนสูง บางช่วงราคาหุ้นปรับตัวลดลงแรง การลงทุนใน REITs ราคามักปรับลงน้อยกว่าคือทรงตัวได้ดีกว่า ซึ่งหากวัดความผันผวนโดยค่าเบี่ยงเบนมาตรฐาน หรือ Standard Deviation จะพบว่า ในรอบ 5 ปี กลุ่ม REITs มีความผันผวนโดยเฉลี่ยที่ 5.2% ถือว่าผันผวนน้อยที่สุด เทียบกับกลุ่มอุตสาหกรรมอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็นเฮลธ์แคร์ ธนาคาร และพลังงาน ที่ความผันผวนสูงถึง 15%, 15.4% และ 17.5% ตามลำดับในช่วงเวลาเดียวกัน
ล่าสุด ดัชนี SETPREIT ซึ่งรวบรวม REITs ไทยไว้ทั้งหมด 60 ตัว สามารถทำจุดสูงสุดตลอดกาลได้ในสัปดาห์นี้ โดยขึ้นแตะระดับเหนือ 217 จุด (วันที่ 27 มีนาคม 2019) นับเป็นการปรับตัวขึ้นกว่า 8% ตั้งแต่ต้นปี 2019 และเพิ่มขึ้นกว่า 41% และ 115% ในช่วง 5 ปี และ 10 ปี ที่ผ่านมา หนึ่งในเหตุผลที่หนุนราคา REITs ไทยตลอดหลายปีที่ผ่านมา คงหนีไม่พ้นพฤติกรรมที่เรียกว่า “Search for Yield” อันถูกหล่อหลอมขึ้นจากดอกเบี้ยไทยที่ต่ำเตี้ยติดดินมายาวนาน นักลงทุนจึงแสวงหาผลตอบแทนที่สูงขึ้น และหนึ่งในทางเลือกที่ประสบความสำเร็จก็คือ REITs นั่นเอง หลายปีที่ผ่านมา นักลงทุนใส่เงินลงทุนใน REITs ไทย อย่างต่อเนื่องทั้งทางตรง คือซื้อตั้งแต่ตลาดแรก (IPO) ซื้อสะสมต่อบนกระดานในตลาดหลักทรัพย์ (ตลาดรอง) รวมทั้งลงทุนผ่านกองทุนรวมต่างๆ เม็ดเงินลงทุนทั้งทางตรงและทางอ้อมนี้ทำให้เกิดเป็นปรากฎการณ์ “ขึ้นขาเดียว” ซึ่งแม้จะเป็นประสบการณ์ที่ดี น่าติดใจ และทำต่อ แต่ราคาที่ปรับขึ้นมาอย่างต่อเนื่องเปรียบเสมือนดาบสองคม เพราะกลายเป็นทำให้ REITs ไทยมีสภาพคล่องต่ำ นักลงทุนซื้อแล้วถือยาวเพื่อรับเงินปันผล ขณะที่นักลงทุนใหม่ๆ ยังสนใจเข้าซื้อต่อเนื่อง ปริมาณการซื้อขายที่ไม่มากนักในแต่ละวัน ผลักดันราคาให้สูงขึ้น แม้ว่า REITs ไทยหลายๆ ตัวมีผลประกอบการขยายตัว แต่ความเสี่ยงที่ราคาจะสูงเกินผลประกอบการเริ่มเพิ่มมากขึ้นๆ เรื่อยๆ
ในเชิงเปรียบเทียบทั้งด้านผลตอบแทนและความเสี่ยง การลงทุนใน REITs ไทย ยังให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจกว่าการฝากเงิน หรือลงทุนในตราสารหนี้ ปัจจุบัน ส่วนต่างระหว่างอัตราเงินปันผลของ REITs ไทยและผลตอบแทนพันธบัตรไทย 5 ปี อยู่ที่ 3.6% ยังคงอยู่เหนือค่าเฉลี่ยตั้งแต่ปี 2013 ที่ 3.4% (ลดลง 0.7% จาก 4.3% ในช่วง 1 ปี ที่ผ่านมา) ทั้งนี้ หากส่วนต่างลดลงต่ำกว่าค่าเฉลี่ย อาจหมายถึงความน่าสนใจที่ถดถอย และความต้องการซื้อลดลง เมื่อถึงเวลานั้นสภาพคล่องการซื้อขาย หรือความสามารถของตลาดในการรองรับความต้องการขายของนักลงทุนหลายๆ กลุ่มในเวลาเดียวกัน เป็นสิ่งที่นักลงทุนต้องให้ความสำคัญ
ดังนั้น กลยุทธ์สำคัญในการลงทุน REITs คือ ลงทุนผ่านกองทุนรวมที่มีการคัดสรร REITs ที่มีผลประกอบการเติบโตดี เงินปันผลสูง และมีสภาพคล่องเพียงพอ โดยกลุ่มอุตสาหกรรมที่มีโอกาสเติบโตต่อคือ กลุ่มค้าปลีก และออฟฟิศ ที่อัตราค่าเช่ายังมีแนวโน้มดี นอกจากนี้ หากกองทุนมีการลงทุนใน REITs ต่างประเทศด้วยจะช่วยขยายโอกาสลงทุนในโครงการที่หลากหลาย ช่วยกระจายความเสี่ยง และที่สำคัญลดความเสี่ยงเรื่องสภาพคล่อง เนื่องจากตลาดซื้อขาย REITs ในต่างประเทศมีขนาดใหญ่ จำนวนหลักทรัพย์มากมาย และปริมาณการซื้อขายต่อวันสูงกว่าไทย
การลงทุนใน REITs ไทย ยังไม่น่าเป็นกังวลมาก หากพิจารณาจากส่วนต่างของอัตราเงินปันผลและผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทย 5 ปี
ประจำวันที่ 1 มีนาคม 2562