บ้าน NPA คืออะไร น่าซื้อหรือไม่ พร้อมข้อแนะนำที่น่ารู้ก่อนเลือกซื้อบ้าน

ทำความรู้จักกับทรัพย์สินรอการขาย

ก่อนอื่นมารู้จักกับทรัพย์สินรอการขาย หรือ Non-Performing Asset (NPA) กันก่อน ซึ่ง NPA คือ ทรัพย์สินที่เกิดจากเจ้าของเดิมซื้อมาแล้ว แต่ไม่สามารถผ่อนชำระแก่ธนาคารได้ตามกำหนด ธนาคารจึงต้องยึดทรัพย์สินดังกล่าวไว้ แล้วค่อยทำการปล่อยขายทอดตลาด หรือเรียกว่า บ้านขายทอดตลาด

ในการซื้อทรัพย์สินรอการขายนั้น สามารถซื้อได้ทั้งแบบเงินสด และการขอยื่นกู้ นอกจากนี้ บางหลังยังมีราคาที่ต่ำกว่าบ้านมือสองทั่วไปอีกด้วย ทำให้บ้าน NPA ถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจ สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังใหม่

NPA และ NPL เกี่ยวข้องกันอย่างไร ทำไมถึงควรรู้

จากที่ได้รู้จักกันไปแล้วว่า NPA คืออะไร ส่วนต่อมาที่ควรรู้ก็คือ Non-Performing Loan (NPL) ซึ่ง NPL คือ สินเชื่อที่ไม่ก่อรายได้ เกิดจากลูกหนี้ของธนาคารไม่สามารถชำระดอกเบี้ย และเงินต้นคืนให้กับธนาคารนานติดต่อกันเกิน 3 เดือนขึ้นไป

ทำไมการซื้อบ้าน NPA ถึงเป็นที่นิยมของผู้ซื้อ

การซื้อบ้าน NPA หรือบ้านมือสอง เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ดี เพราะได้ราคาถูกกว่าการซื้อบ้านมือ 1 รวมถึง บ้านบางหลังที่มาประกาศขายอาจตั้งอยู่ในทำเลที่ดี เป็นทรัพย์ธนาคารที่นำมาปล่อยต่อในราคาถูก สามารถซื้อบ้านมือสองไปรีโนเวทใหม่ แล้วนำไปขายเก็งกำไรได้อีกด้วย ซึ่งเหตุผลที่ควรซื้อบ้านที่มีสถานะ NPA มีดังนี้

ทำเลดี ตอบโจทย์เพื่อการอยู่อาศัย

โดยส่วนมากบ้าน NPA มักเป็นบ้านที่มีทำเลค่อนข้างดี เดินทางสะดวกสบาย เนื่องจากเป็นบ้านที่ได้มาจากผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน แต่ไม่สามารถผ่อนต่อได้ ซึ่งผู้ที่ตัดสินใจซื้อบ้านคนก่อนมักพิจารณาเรื่องของการเดินทาง สิ่งอำนวยความสะดวกสบาย และทำเลที่อยู่อาศัยมาเป็นอย่างดีแล้ว จึงเป็นอีกหนึ่งเหตุผลที่ทำไมบ้าน NPA ถึงเป็นแหล่งรวมบ้านที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี

ราคาเบากว่าบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสองทั่วไป

บ้าน NPA คือ ทรัพย์สินที่ธนาคารอยากปล่อยออก เนื่องจากหากเก็บไว้ต่อไป บ้านก็จะเสื่อมสภาพไปตามกาลเวลา ดังนั้น บ้าน NPA มักประกาศขายในราคาที่ถูกกว่าบ้านมือหนึ่ง และบ้านมือสองทั่วไปค่อนข้างมาก อีกทั้งบางธนาคารอาจมีข้อเสนอ และโปรโมชันดีๆ เพื่อดึงดูดความสนใจของผู้ซื้ออีกด้วย

ของตกแต่งจัดเต็ม พร้อมเข้าอยู่อาศัย

บ้าน NPA โดยส่วนใหญ่จะเป็นบ้านที่สร้างเสร็จสมบูรณ์ 100% จึงไม่ต้องรอโครงการเปิด หรือรอการสร้างใดๆ เพิ่มเติม พร้อมเข้าอยู่อาศัยได้ทันที โดยบ้าน NPA ของธนาคารกสิกรไทยส่วนใหญ่จะมาในรูปลักษณ์ของบ้านเปล่า ที่เปิดโอกาสให้ผู้อาศัยสามารถตกแต่ง หรือรีโนเวทบ้านในฝันด้วยตัวเอง

ทั้งนี้ บ้าน NPA ของธนาคารกสิกรอาจมีบางหลังที่มาพร้อมกับเฟอร์นิเจอร์อย่างครบครัน สามารถซื้อ โอน เซ็นรับโอนแล้วย้ายเข้าไปอยู่ได้เลย

สร้างผลตอบแทนในรูปแบบสินทรัพย์เพื่อการลงทุนได้

อีกหนึ่งเหตุผลที่ควรซื้อบ้าน NPA คือ เรื่องของรายได้ เนื่องจากบ้าน NPA เหล่านี้ สามารถนำมาสร้างผลตอบแทนในรูปของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนได้ เพียงใช้ไอเดียในการรีโนเวท และลงทุนเพิ่มเข้าไปแค่นั้น ก็จะสามารถเนรมิตบ้านธรรมดา ให้กลายเป็นบ้านที่ดูดี ท่ามกลางทำเลคุณภาพ พร้อมอัปราคาขายได้มากขึ้น สามารถทำเป็นบ้านเพื่อการขาย หรือปล่อยเช่าก็ย่อมได้

• ซื้อบ้าน NPA เพื่อการซื้อขาย การเลือกซื้อบ้าน NPA เพื่อมาปล่อยต่อนั้น มักจะได้บ้านที่ราคาถูกกว่ามือ 1 ค่อนข้างมาก เพียงแค่เน้นการตกแต่ง พร้อมทำเลโดนๆ ก็สามารถทำเงินได้มหาศาล รวมถึง ยิ่งมีทักษะการเจรจา และโฆษณา จะช่วยดึงดูดลูกค้าให้เข้ามาดูและเลือกซื้อบ้านมากขึ้น โดยหากใครที่มีทักษะการขายชั้นดี อยากลองสมัครเป็นโบรกเกอร์ขายบ้านมือสองกับทางธนาคารกสิกรไทย เพื่อรับค่าคอมมิชชันดีๆ ส่วนลดเยอะ คุ้มค่าเหนื่อย สามารถอ่านคุณสมบัติและรายละเอียดเพิ่มเติมได้ ที่นี่
• ซื้อบ้าน NPA เพื่อปล่อยเช่า อีกหนึ่งช่องทางการทำเงิน สำหรับคนที่ อยากลงทุนซื้อบ้าน เพื่อหวังเงินค่าเช่ารายเดือน นอกจากการกู้เงินเพื่อซื้อบ้านมือสองแล้วนั้น จะต้องคำนวณค่าใช้จ่ายในการรีโนเวท อีกทั้งต้องระวังในการเลือกผู้เช่าอีกด้วย เพราะผู้เช่าบางคนก็หวังเพื่อมาอยู่อาศัยอย่างเดียว เน้นใช้ ไม่ได้ดูแลรักษา อาจสร้างภาระค่าใช้จ่ายให้ผู้ปล่อยเช่าตามมาอีกมากมาย เช่น การซ่อมบ้านหลังจากสิ้นสุดสัญญา ดังนั้น ควรเก็บเงินประกันข้าวของเสียหายไว้ตั้งแต่เซ็นสัญญา รวมถึง ระบุข้อชดใช้ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชำระเงินค่าเช่าอีกด้วย

ขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินได้

สำหรับผู้ที่สนใจซื้อบ้าน NPA ทางธนาคารมักมีข้อเสนอ โปรโมชัน หรือสิทธิพิเศษมอบให้กับผู้ที่สนใจซื้อ เช่น สามารถยื่นขอสินเชื่อของทางธนาคารได้ ได้ส่วนลดค่าโอน หรือสิทธิพิเศษอื่นๆ เพิ่มเติมร่วมกับพาร์ทเนอร์ของทางธนาคาร เป็นต้น

โดยสิทธิพิเศษดีๆ ในการซื้อบ้าน NPA กับธนาคารกสิกรไทย สามารถติดตามได้จากเว็บไซต์หน้าโปรโมชันบ้านมือสองจากธนาคารกสิกรไทย หรือเพิ่ม KBank Live เป็นเพื่อนในแอปพลิเคชัน Line ของคุณ เพื่อติดตามข่าวสาร และอัปเดตสิทธิพิเศษดีๆ จากทางธนาคาร

อยากซื้อบ้าน NPA ต้องทำอะไรบ้าง

สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน NPA ต้องทำอย่างไรบ้าง? มีขั้นตอน และข้อควรระวังอย่างไร? เริ่มจากลองหาบ้านที่ถูกใจจากทางแต่ละธนาคาร หรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ก่อน เมื่อเจอหลังที่สนใจ ผู้ซื้อควรตรวจสอบทรัพย์สินรอการขาย โดยควรตรวจสอบสภาพที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างให้ดีก่อนยื่นขอซื้อ แนะนำให้พาผู้ช่วย หรือช่างรับเหมาไปดูด้วย เพื่อที่จะได้ดูโครงสร้าง รายละเอียดสิ่งที่ต้องปรับปรุงเพิ่มเติม ก่อนยื่นขอซื้อ

เตรียมเอกสารที่ใช้ในการเสนอซื้อ

เมื่อได้บ้านที่ถูกใจเรียบร้อยแล้ว ให้เตรียมเอกสารในการเสนอซื้อ ดังนี้

• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน
• สำเนาทะเบียนบ้าน
• หลักฐานการชำระเงินประกันการซื้อทรัพย์สินรอการขาย (NPA)
• สำเนาสมุดบัญชีของธนาคาร (สำหรับกรณีโอนประกันการเสนอซื้อคืน)

หลังจากเตรียมเอกสารเรียบร้อยแล้ว จะต้องกรอกแบบฟอร์มแจ้งความประสงค์ซื้อสินทรัพย์รอการขาย และราคาเสนอซื้อทรัพย์สินรอการขาย ซึ่งโดยปกติแล้ว แต่ละธนาคารหรือบริษัทอสังหาริมทรัพย์จะกำหนดรายละเอียดการชำระเงินประกันการซื้อทรัพย์สินรอการขายไว้ในแบบฟอร์มเลย

สำหรับผู้ที่สนใจซื้อบ้านมือสองที่เป็นทรัพย์ธนาคาร หรือทรัพย์ฝากขายของธนาคารกสิกรไทยสามารถเข้าไปเลือก และจองซื้อบ้าน NPA ออนไลน์ได้เลย ที่นี่

รูปแบบการซื้อ

การซื้อบ้านมีวิธีในการซื้อทั้งหมด 2 รูปแบบ คือ วิธีการซื้อบ้านด้วยเงินสด และวิธีการซื้อบ้านด้วยการยื่นขอสินเชื่อ ซึ่งแตกต่างกัน ดังนี้

1. วิธีการซื้อเงินสด เป็นวิธีที่ไม่ยุ่งยาก เพราะเป็นการจ่ายสดเต็มจำนวน จึงไม่ต้องขอยื่นกู้ใดๆ โดยจะใช้เอกสารเพียงบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านเท่านั้น ซึ่งวิธีการซื้อสด ยังรวมข้อดีไว้มากมาย ได้แก่ ประหยัดเวลา ไม่ต้องเสียค่าจดจำนอง และไม่ต้องเสียดอกเบี้ย
2. วิธีการยื่นขอสินเชื่อ เพื่อใช้ในการกู้ซื้อบ้าน สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านโดยวิธีผ่อนกับทางสถาบันการเงิน จำเป็นต้องยื่นขอสินเชื่อเพื่อกู้ซื้อบ้านก่อน เมื่อได้รับอนุมัติสินเชื่อ ถึงจะสามารถดำเนินการในขั้นตอนต่อไปได้

สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน NPA กับทางธนาคารกสิกรไทยนั้น วิธีการก็ไม่ยาก มีเพียง 3 ขั้นตอนหลัก ได้แก่ ค้นหาทรัพย์มือสองที่สนใจได้บนหน้าเว็บไซต์ธนาคารกสิกรไทย จากนั้นให้นัดหมายกับทางธนาคารกสิกรไทยเพื่อชมทรัพย์ และเสนอซื้อและชำระเงินประกันในท้ายที่สุด หากสนใจ เข้าไปอ่านรายละเอียดได้ ที่นี่ เลย เพราะทางธนาคารกสิกรไทยได้รวบรวมรายละเอียดการซื้อบ้าน NPA ของแต่ละขั้นตอนที่สะดวก เข้าใจง่าย ไว้ให้แล้ว

ข้อควรคำนึงเกี่ยวกับทรัพย์สินรอการขาย

สิ่งที่ควรคำนึงเกี่ยวกับทรัพย์สินรอการขายนั้น คือ การวางแผนการใช้จ่ายให้ดี โดยการประมาณเรื่องรายรับที่มีอยู่ และค่าใช้จ่ายที่จะตามมา ว่ามีความสมดุลกันหรือไม่ ลำบากเกินไปไหม

เนื่องจากการซื้อบ้านเป็นค่าใช้จ่ายในระยะยาวเลยก็ว่าได้้ ที่เริ่มตั้งแต่การเตรียมค่าใช้จ่ายก่อนซื้อ ค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุง หรือแม้แต่ค่าผ่อนบ้าน ซึ่งสิ่งที่ควรคำนึงก่อนซื้อบ้านขายทอดตลาดมีอะไรบ้าง ไปดูกันเลย!

ค่าใช้จ่ายก่อนซื้อ

ค่าใช้จ่ายก่อนที่จะซื้อบ้านขายทอดตลาด จะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมในการซื้อบ้านจากแต่ละหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อน ไม่ว่าจะเป็น ธนาคาร หรือสำนักงานที่ดิน โดยแบ่งออกเป็นค่าใช้จ่ายต่างๆ ดังนี้

ส่วนที่ต้องจ่ายให้กับธนาคาร

• ค่าประเมินราคาทรัพย์สิน ซึ่งจะขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของแต่ละธนาคาร บางธนาคารหากยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารนั้นๆ ก็จะมีโปรโมชันส่วนลดค่าประเมินราคาให้
• ค่าอาการแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาท (ในกรณีที่กู้เงินธนาคาร)
• ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย

ส่วนที่ต้องจ่ายให้กับสำนักงานที่ดิน

• ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของราคาซื้อขาย
• ค่าโอน 2% ของราคาประเมินที่ดิน
• ค่าจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง (ในกรณีที่จ่ายสด ไม่ต้องเสียค่าจดจำนอง)
• ภาษีเงินได้หักภาษี ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ (ซึ่งหากซื้อบ้านรอการขายกับธนาคาร ธนาคารบางแห่งอาจเสนอโปรโมชันพิเศษในการออกค่าใช้จ่ายส่วนนี้ให้)

การทำสัญญาจะซื้อจะขาย

ในส่วนของการทำสัญญา จะต้องมีการทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อความมั่นใจและความปลอดภัยในการซื้อขาย ซึ่งตามกฎหมายนั้นการซื้อขายบ้านจะต้องทำเป็นตัวหนังสือสัญญา โดยมีรายละเอียดสำคัญระบุไว้อย่างชัดเจน ได้แก่

• ข้อมูลวันเวลาที่มีการทำสัญญา กำหนดวันที่มีผลบังคับใช้ตามกฎหมาย ระยะเวลาที่สัญญามีผล รวมถึงวันที่มีการโอนกรรมสิทธิ์อย่างชัดเจน
• รายละเอียดของคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย ที่มีระบุข้อมูลของคู่สัญญาชัดเจน เช่น ชื่อ-นามสกุล ที่อยู่ และอายุ เป็นต้น รวมถึงช่องที่ให้ลงชื่อของคู่สัญญาและพยานในส่วนท้ายของสัญญา เพื่อยืนยันว่าได้มีการรับรู้ข้อมูลในสัญญานี้
• รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการจะซื้อ มีการระบุเลขโฉนดที่ดิน ที่ตั้ง ขนาดและพื้นที่ของสิ่งปลูกสร้าง พร้อมทั้งราคาขาย
• รายละเอียดการจดทะเบียนและโอนกรรมสิทธิ์ ควรมีการระบุค่าธรรมเนียมต่างๆ ในการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย และค่าจดจำนอง เป็นต้น รวมถึงกำหนดวันที่จะส่งมอบที่ดิน และวันโอนกรรมสิทธิ์
• รายละเอียดเงื่อนไขและความผิดในกรณีที่ผิดสัญญา ด้วยการระบุเงื่อนไขและความรับผิดชอบของฝ่ายที่ผิดสัญญา เพื่อความหนักแน่นในการบังคับใช้สัญญาต่อไป
• รายละเอียดเงื่อนไขอื่น ๆ ที่นอกเหนือจากขั้นตอนการซื้อ-ขาย แต่สามารถส่งผลต่อกระบวนการซื้อ-ขายได้ เช่น ความล่าช้าในการซื้อขาย เป็นต้น

ให้ความสำคัญกับการตรวจรับบ้าน

โดยปกติธนาคารกสิกรไทยจะขายบ้านมือสองมีคุณภาพตามสภาพเดิม แต่สำหรับใครที่ต้องการตรวจรับบ้านก่อนการเซ็นรับโอน เพื่อตรวจสอบความเรียบร้อย หรือประเมินค่าใช้จ่ายในการรีโนเวท สามารถพาผู้เชี่ยวชาญ หรือเพื่อนสนิทมาช่วยกันดูอีกรอบ สามารถตรวจตามขั้นตอนที่แนะนำ ดังนี้

• เริ่มตรวจจากนอกบ้าน ให้เน้นตั้งแต่ประตูรั้ว ระบบสระน้ำ ที่จอดรถ รวมทั้งการระบายน้ำ ว่า สามารถระบายจากในบ้านออกไปยังนอกบ้านได้ดีหรือไม่
• โครงสร้างของบ้าน ได้แก่ หลังคา เสาบ้าน ผนังบ้าน เพดานบ้านว่ามีรอยแตกแยกตรงไหนบ้าง
• ทางเดินภายในบ้าน และช่องเปิดระบายอากาศ ตรวจสอบทั้งบันได ประตู หน้าต่างว่ามีจุดทรุดตรงไหน หรือพบร่องรอยความผิดปกติตรงไหนบ้าง
• งานสุขาภิบาล การตรวจสุขภัณฑ์ ตรวจสอบระบบน้ำประปา
• งานระบบไฟฟ้า วิธีการเดินระบบไฟ ติดตั้งเต้าเสียบ หรือแม้แต่ตรวจสอบเครื่องใช้ไฟฟ้าภายในบ้านที่มีแถมให้

จากที่ได้รู้กันแล้วว่า NPA คือ สินทรัพย์รอการขาย หรือบ้านขายทอดตลาด ซึ่งเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่อยากมีบ้าน แต่ไม่อยากเสียค่าใช้จ่ายสูง ประหยัดกว่าการซื้อบ้านมือหนึ่ง หรือการซื้อบ้านมือสองทั่วไปที่ประกาศขายกันเอง แล้วยังสามารถเลือกทำเลที่สนใจ ตามงบประมาณได้ ทั้งนี้ ในขั้นตอนสุดท้ายก่อนเซ็นรับโอน ให้ตรวจสภาพบ้านให้ละเอียดอีกครั้ง และสำหรับผู้ที่กังวลในเรื่องของความปลอดภัย ความน่าเชื่อถือของบริษัทต่างๆ ในการเลือกซื้อบ้าน ขอแนะนำให้เลือกบ้านมือสองจากธนาคารกสิกรไทย ที่คัดมาเป็นอย่างดี รับรองว่าคุ้ม และครบจบทีเดียวแน่นอน หรือถ้าหากมีข้อสงสัยที่ยังไม่กระจ่าง ทางธนาคารกสิกรไทยก็ได้รวบรวมไว้ให้ ที่นี่ แล้ว