สินเชื่อ/ธุรกิจ
เปลี่ยน NPA ให้เป็นเงิน
ปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มราคาปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ และทำเลใจกลางเมืองจะเป็นสิ่งที่หาได้ยากขึ้นหรือถ้าหาได้ ราคาขายก็สูงมาก ดังนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองมีความน่าสนใจทั้งในเรื่องราคาที่ยังไม่สูงมากเมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์มือแรก และทำเลที่อยู่เขตเมืองยังพอมีให้เห็นบ้าง
เมื่อหลายๆ คนเดินตามงานบ้านและคอนโดฯ อาจจะเคยเห็นหรือเจอคำว่า “Non-Performing Asset : NPA” ตามบูธของสถาบันการเงินต่างๆ คำนี้หมายความถึง ทรัพย์ที่สถาบันการเงินเป็นเจ้าของแล้ว และต้องการนำมาขายต่อให้กับผู้ที่สนใจจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถือเป็นการลงทุนในทรัพย์มือสองประเภทหนึ่ง แล้วในฐานะนักลงทุนที่สนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ จะมีวิธีเลือกลงทุนใน NPA อย่างไรบ้าง วันนี้ K-Expert มีคำแนะนำมาฝากกัน
1. NPA แต่ละแบบ สร้างมูลค่าอย่างไร
ก่อนคิดจะลงทุนใน NPA ต้องพิจารณาถึงวัตถุประสงค์ในการลงทุนก่อนว่า ลงทุนแบบใดจะสร้างมูลค่าเพิ่มได้ โดยทั่วไปจะมีการสร้างมูลค่าได้ 3 แบบคือ
1.1 แบบสร้างมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง เน้นซื้อถูกขายแพง แบบนี้ถือเป็นนักลงทุนเก็งกำไร แปลว่า เน้นเลือกซื้อ NPA และขายในอนาคตให้ได้ราคาสูงขึ้น ดังนั้น การจะเลือก NPA แบบพร้อมอยู่ (ตกแต่งแล้ว) หรือเลือก NPA ตามสภาพ (ไม่ตกแต่ง ไม่ต้องมาปรับปรุงเพิ่ม) จะต้องพิจารณาปัจจัยให้เหมาะสมด้วย เพื่อทำให้ราคาขายมีโอกาสเพิ่มสูงขึ้นในอนาคตได้
1.2 แบบสร้างมูลค่าด้วยกระแสเงินสด เน้นได้ค่าเช่า แปลว่า เน้นเลือกซื้อ NPA แล้วปล่อยเช่าให้มีอัตราการเช่าที่สม่ำเสมอ และได้อัตราค่าเช่าที่ดี กรณีมีการขอสินเชื่อ รายได้จากค่าเช่าควรมากกว่าหรือเท่ากับภาระผ่อนชำระต่อเดือน กล่าวคือ เป็นการให้ผู้เช่าช่วยผ่อนชำระแทนเรา กรณีใช้เงินตนเอง ต้องวัดจากค่าเช่าเทียบกับเงินลงทุน ว่ามีอัตราผลตอบแทนเป็นที่น่าพอใจหรือไม่
1.3 แบบสร้างมูลค่าด้วย Brand ธุรกิจ เป็นการสร้างมูลค่าด้วยการทำธุรกิจและยังไม่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นของตนเอง ทางเลือกหนึ่งคือ การเลือก NPA เพื่อให้สร้างรายได้จากการใช้ทำเลในการขายสินค้า ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจแฟรนไชส์ หรือธุรกิจทั่วๆ ไป
2. NPA แต่ละแบบ เลือกอย่างไร
NPA เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีหลายแบบ เช่น ที่อยู่อาศัย สำนักงาน ร้านค้า โดยมีปัจจัยในการเลือก ดังนี้
2.1 เลือกทำเลและสิ่งแวดล้อม ให้เหมาะสมกับวิธีการสร้างมูลค่า เช่น ต้องการเลือกทำเลทำธุรกิจ สิ่งที่ต้องเลือกคือ มีที่จอดรถสำหรับลูกค้า ทำเลอยู่บนเส้นทางหลัก หรือถ้าต้องการเลือกทำเลพักอาศัย ควรจะเลือกทำเลที่ใกล้โรงเรียนของลูก ห้างสรรพสินค้า ที่ทำงานของผู้ปกครอง หรือถ้าต้องการเลือกทำเลเพื่อปล่อยเช่า ควรเลือกทำเลที่มีบุคคลย้ายเข้าย้ายออกเป็นประจำ เช่น ใกล้มหาวิทยาลัย ใกล้นิคมอุตสาหกรรม เป็นต้น
2.2 พิจารณาสภาพอาคาร ว่าต้องมีการปรับปรุงอีกหรือไม่ ถ้ามีการปรับปรุงก็ควรนำต้นทุนในการปรับปรุงใหม่ไปรวม เพื่อพิจารณาถึงราคาและต้นทุนในการปรับปรุง (ถ้ามี) เพื่อมองโอกาสในการลงทุนให้ครอบคลุมและตัดสินใจเกี่ยวกับราคาให้เหมาะสม ยกตัวอย่างเช่น บันได ซึ่งสภาพเดิมที่เป็นทรัพย์ขายทอดตลาดอาจจะไม่มีบันไดอยู่ เนื่องจากเจ้าของเดิมมีอาคารพาณิชย์ 2 คูหาติดกัน จึงรื้อบันไดออกฝั่งหนึ่ง ทำให้อีก 1 คูหา ไม่มีบันไดขึ้นลงเป็นของตนเอง แน่นอนว่าทรัพย์รอการขาย NPA ก็ควรจะมีบันไดเรียบร้อยแล้ว ส่วนสภาพอาคารหรือการตกแต่ง ต้องพิจารณาควบคู่กับวัตถุประสงค์ในการใช้อาคาร เช่น อยู่อาศัย ค้าขาย หรือเป็นที่ทำงาน การจะตกแต่งหรือไม่จึงเป็นเรื่องรองลงมา
2.3 เลือกจากราคาตลาดของทรัพย์ที่ใกล้เคียงกัน เพื่อใช้เป็นคู่เทียบในการตัดสินใจว่า ราคา NPA ที่สนใจกับราคาตลาดใกล้เคียงกันมากหรือน้อย และในรายละเอียดของทรัพย์แตกต่างกันอย่างไรบ้าง เช่น ทำเลที่ดีกว่า ราคาย่อมสูงกว่า สภาพอาคารที่เก่ากว่า ราคาย่อมถูกกว่า เมื่อนำทุกประเด็นมารวมกันจะประเมินได้ว่า ราคาที่ควรซื้ออยู่ที่ประมาณเท่าไร และแตกต่างจากราคาที่ต้องซื้อจาก NPA หรือไม่
3. วิธีตั้งราคาขาย
การตั้งราคาขายเป็นหนึ่งในปัจจัยที่สำคัญ เพื่อสร้างโอกาสที่จะมีกำไรเพิ่มขึ้นได้ อย่างไรก็ตาม ต้องเข้าใจว่า คนขายอยากขายแพง คนซื้ออยากซื้อถูก จะทำอย่างไรให้มีการซื้อขายกัน แปลว่า การตั้งราคาขายแพงให้อยู่ในช่วงราคาที่มีคนยอมซื้อ
นอกจากจิตวิทยาในการตั้งราคาแล้ว กลับมาที่ต้นทุนที่ประกอบการตัดสินใจตั้งราคาขาย คือ
ราคาตั้งขายต้องมากกว่า
ต้นทุน(ซื้อ) + ค่าใช้จ่ายในการโอน + ต้นทุนในการบำรุงรักษา ตกแต่งใหม่ + ต้นทุนในการกู้ยืม (ถ้ามี)
โดยเราต้องเข้าใจเรื่องค่าใช้จ่ายในการโอนที่กรมที่ดิน ว่าจะมีค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน (ปกติผู้ซื้อผู้ขายจะรับผิดชอบคนละครึ่ง) ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงิน (กรณีผู้ซื้อกู้เงินมาซื้อ) ภาษีต่างๆ (ผู้ขายจะเป็นผู้รับผิดชอบ) ค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะมีผลในการเจรจาต่อรองราคาซื้อขายกัน จึงควรทราบว่าโดยปกติค่าใช้จ่ายนั้นๆ ใครเป็นผู้รับผิดชอบ เพื่อจะได้กำหนดราคาขายได้ถูกต้อง
4. ข้อควรระวัง! เมื่อซื้อ NPA
NPA เป็นทรัพย์ที่ธนาคารเป็นเจ้าของแล้ว ซึ่งแตกต่างจากทรัพย์รอการขายจากกรมบังคับคดี ที่ยังมีลูกหนี้เป็นเจ้าของ นั่นเป็นเหตุผลที่ทำให้ราคาของ NPA มีโอกาสสูงกว่าราคาทรัพย์รอการขายจากกรมบังคับคดี เนื่องจาก NPA ที่มีสถาบันการเงินเป็นเจ้าของแล้ว ปกติก็จะปรับปรุงสิ่งที่จำเป็นให้ทรัพย์นั้นสามารถใช้ได้ตามปกติ ในขณะที่ทรัพย์รอการขายจากกรมบังคับคดี เป็นการขายตามสภาพ อย่างไรก็ตาม ทรัพย์ทั้ง 2 ประเภท ผู้จะซื้อต้องไปดูทรัพย์ที่หน้างานด้วยตนเอง เพื่อให้เห็นถึงสภาพทรัพย์ และสภาพการใช้ทรัพย์จริง เพื่อประกอบการตัดสินใจซื้อ
ราคา NPA ไม่ใช่ราคาที่ถูกที่สุดเสมอไป ยังมีประเด็นเรื่อง จำนวนผู้อยากซื้อ (Demand) และจำนวนผู้อยากขาย (Supply) มาเป็นองค์ประกอบในเรื่องของราคาด้วย แปลว่า จะซื้อ NPA ควรพิจารณาจากราคาตลาดในทำเลใกล้เคียงกัน และจุดแข็งจุดอ่อนของทรัพย์ NPA เพื่อประเมินราคาซื้อขายให้ได้ ซึ่งราคาซื้อขาย NPA อาจไม่ใช่ราคาที่ถูกที่สุดเสมอไป
สรุปหลักในการเปลี่ยน NPA ให้เป็นเงินคือ
• กำหนดวัตถุประสงค์ในการลงทุน NPA ว่าต้องการสร้างมูลค่าด้วยแบบใด เช่น ซื้อถูกขายแพง อยากได้ค่าเช่า ไว้ต่อยอดทำธุรกิจ เป็นต้น
• เลือกทำเล สภาพอาคาร และราคาให้เหมาะสมกับวัตถุประสงค์ในการลงทุน
• เมื่อซื้อมาแล้วต้องการขายต่อ การตั้งราคาขาย ควรเปรียบเทียบราคาตลาดในทำเลที่ใกล้เคียงกัน
• ข้อควรระวังในการซื้อ NPA เช่น ต้องคำนวณต้นทุนตอนขายอสังหาริมทรัพย์ และราคาที่ NPA กำหนดอาจไม่ใช่ ราคาที่ถูกที่สุด แต่เป็นราคาที่ผู้ขายตั้ง และผู้ซื้อพอใจเช่นกัน