สินเชื่อ/ธุรกิจ
เจาะลึกรวยสร้างได้จาก NPA
การวางแผนรวย คนมักมองว่าต้องลงทุนให้ได้ผลตอบแทนเยอะๆ แต่วันนี้เราจะมาคุยกันด้วยเรื่องของการหาทรัพย์ถูกใจ ในราคาน่าพอใจ เพื่อจะได้มีเงินเหลือไปใช้ในสิ่งที่อยากใช้ ถ้าคุณกำลังมองหาอาคารพาณิชย์ โรงงาน หรือบ้านในทำเลดีๆ เช่น อยู่กลางเมือง ย่านเศรษฐกิจ แต่ทำเลแถวนั้นราคาแพงมาก มองหากันจนถอดใจ ลองหันมามองทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร หรือที่เรียกว่า NPA กัน
ขอบคุณภาพจาก www.naibann.com
เลือกให้ดี
1. หาซื้อได้ที่ไหน
• คุณสามารถค้นหา บ้านรอการขาย จากเว็บไซต์ทรัพย์สินรอการขายของธนาคารต่างๆ อาทิ >>
คลิกที่นี่ • ติดต่อสาขาธนาคารทั่วประเทศ หรือ หากคุณเป็นลูกค้าสินเชื่อธุรกิจก็สามารถติดต่อผู้ดูแลความสัมพันธ์ของคุณได้
2. ดูยังไง
• ถามให้ครบก่อนซื้อ หลังจากเลือกทำเลที่ต้องการ และเลือกบ้านหรือโรงงานที่สนใจแล้ว ควรโทรไปถามรายละเอียดกับธนาคาร เช่น บ้านมีคนอาศัยอยู่หรือไม่ โรงงานปัจจุบันยังใช้งานอยู่หรือร้าง ต้องฟ้องให้เขาออกไหม บริเวณโดยรอบเป็นอะไร มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง รวมถึงถามประวัติความเป็นมาของบ้านเดิมเพื่อความสบายใจ
• ขอนัดดูภายใน โครงสร้างอาคารต้องคงสภาพเดิม ไม่ร้าว ไม่ทรุด มีองค์ประกอบที่จำเป็นสำหรับการใช้ชีวิตครบถ้วนหรือไม่ หากไม่ครบ มาเพิ่มเติมภายหลังได้หรือไม่ หากโครงสร้างบ้านยังดี แต่สภาพเก่า ลองสำรวจ และจดบันทึกไว้ว่าต้องปรับปรุงอะไรบ้าง เช่น ทาสีใหม่ทั้งหลัง อย่าคิดแบบตระหนี่เกินไป เพราะส่วนใหญ่งบมักบานปลาย เอาเข้าจริง พอไปเดินดูของก็อยากได้แบบที่สวยกว่า (สวยกว่าๆ และสวยสุดๆ) หรือถ้าให้ง่ายสุด วันนัดดูภายในบ้าน พาผู้รู้ หรือช่างปรับปรุงบ้านไปดูพร้อมกันเลย
• สภาพแวดล้อม เดินทางสะดวกหรือไม่ สิ่งแวดล้อมโดยรอบเป็นอย่างไร ลองวนไปดูวันธรรมดา วันหยุด ทั้งช่วงกลางวัน และกลางคืน แล้วตอบตัวเองว่าตอบโจทย์คุณหรือไม่
Renovate ให้ปัง
1. อยากได้บ้าน หรือ ออฟฟิศแบบไหน
หารูปที่ชอบ หากชอบหลายรูป ก็เอามาให้หมด แล้วค่อยมาเลือกอีกที โดยควรมีรูปให้ผู้รับเหมา หรือช่างดู จะได้เข้าใจตรงกัน ไม่ต้องมาทะเลาะกันภายหลัง
2. เปรียบเทียบภาพในฝัน กับ ทรัพย์ NPA ที่เราเลือก
คิดดูว่าต้องเปลี่ยน รื้อ หรือต่อเติมอะไรบ้าง ถ้าเน้นประหยัด อะไรพอคงไว้ได้ ก็ Mix and Match ไป แต่ถ้าภาพในฝันต่างจากสภาพปัจจุบันโดยสิ้นเชิง ก็คิดดูอีกทีว่าคุ้มที่จะ Renovate ไหม (คุ้มเรื่องเงิน หรือดีต่อใจ อันนี้แล้วแต่ชอบเลยนะ)
3. ต้นทุน Renovate
มี 2 แบบคือ
• ถ้าทำไม่เยอะ แค่ทาสี เปลี่ยนกระเบื้อง อาจเลือกซื้อวัสดุเอง แล้วหาช่างมาทำให้ ก็อาจจะประหยัดกว่า เทคนิคการซื้อวัสดุคือ ควรซื้อของจากที่เดียวกัน เพราะอาจมีส่วนลดให้ทั้งค่าของและค่าแรง เช่น เตาแก๊สบางรุ่น ซื้อพร้อมเครื่องดูดควัน หรือซื้อสุขภัณฑ์เป็นเซท ได้ส่วนลดไปหลายสิบเปอร์เซ็นต์ ถ้าอยากได้ของชิ้นไหนที่เกินงบ ก็ต้องไปลดสเป็คของชิ้นอื่นแทน บอกตัวเองว่าพยายามอย่าให้เกินงบ
• ถ้าไปแตะโครงสร้าง งานระบบไฟฟ้า ประปา แนะนำให้จ้างเหมาผู้รับเหมาดีกว่า โดยเฉพาะงานอาคารโรงงาน หรือ สำนักงานเพื่อจะได้เป็นการ Renovate ที่ปลอดภัย และถูกต้องตามกฏหมาย ทั้งนี้ ลองเปรียบเทียบหลายๆ ราย ทั้งข้อมูลจากที่คนอื่นรีวิว และราคา เป็นทางเลือก (ท่องไว้ว่า งบประมาณ = ราคาซื้อ + ค่าใช้จ่ายในการซื้อ + ค่า Renovate)
*** ที่สำคัญ ควรหาความรู้ในการ Renovate ไว้ด้วยนะ จะได้คุยกับผู้รับเหมา หรือช่างรู้เรื่อง
NPA ราคาเท่าไหร่ ถึงจะไม่แพง
1. หาราคาตลาด เพื่อเปรียบเทียบราคาที่จะซื้อ
• ดูจากเว็บไซต์ขายอสังหาฯ หรือที่มีประกาศขายบ้านหรืออาคารที่อยู่ในบริเวณเดียวกับทรัพย์ NPA ที่เราจะซื้อ (เลือกดูรายการที่มีรายละเอียดใกล้เคียงกัน รวมถึงราคาทรัพย์หรือบ้านใหม่ด้วย)
• วันที่ลงไปดูสภาพทรัพย์ NPA ลองถามคนแถวๆ นั้นว่า ทรัพย์ใหม่เขาซื้อขายกันเท่าไหร่
• ถ้าจะซื้อที่ดินเปล่า แค่ค้นหาคำว่า “เช็กราคาที่ดิน” หรือตรวจสอบราคาประเมินกรมที่ดินจากเว็บไซต์
กรมธนารักษ์
2. ค่า Renovate ของคุณอยู่ที่เท่าไหร่
ถ้ามีช่างประเมินให้ก็ง่าย แต่ถ้าไม่มี ลองค้นหาคำว่า “งบ Renovate” แล้วดูว่าเขาปรับปรุงพอๆ กับเราหรือเปล่า มันไม่มีสูตรตายตัว ขึ้นกับความพอใจของคุณเลย
3. ค่าใช้จ่ายในการซื้ออีกเท่าไหร่
โดยอาจมีอีก 2 ส่วนคือ
ส่วนที่ 1 ค่าใช้จ่ายธนาคาร อาทิ ค่าประเมินราคาทรัพย์สิน ค่าอากรแสตมป์ ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย
ส่วนที่ 2 ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับสำนักงานที่ดิน อาทิ ค่าอากรแสตมป์ ค่าโอน ค่าจำนอง ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมแล้วควรสำรองไว้ประมาณ 5-6% ของราคาซื้อขาย
ราคาสูงสุดที่ควรซื้อ = ราคาตลาดสภาพใหม่ – งบ Renovate – ค่าใช้จ่ายในการซื้อ
ตังค์ไม่พอ กู้เท่าไหร่ไม่เดือดร้อน
1. จะกู้ได้เท่าไหร่ แค่ Copy Link นี้ แล้วลองหยอดตัวเลข ได้ที่ >>
คลิกที่นี่ ตั้งต้นที่คุณจะกู้แบบไหน เลือกกู้บ้าน หรือสินเชื่อธุรกิจ มีรายได้ต่อเดือนเท่าไหร่ มีภาระหนี้เดิมอยู่เท่าไหร่ จะกู้กี่ปี และจะกู้เท่าไหร่
“กู้เท่าที่จำเป็น ท่องไว้ว่า ยิ่งกู้เยอะ ก็ต้องจ่ายดอกเบี้ยเยอะ” โปรแกรมจะคำนวณเงินที่ต้องผ่อนต่อเดือนให้ แบบที่คุณน่าจะผ่อนไหว แต่ยังไงก็ต้องถามตัวเองอีกครั้งว่าจ่ายไหวไหม ย้ำว่าต้องไหวแบบไม่หนักจนเกินไปนะ
2. ซื้อทรัพย์ NPA ของธนาคารเพื่อใช้ในธุรกิจ ก็มีตัวช่วย เช่น หากคุณสนใจซื้อทรัพย์ NPA ของ KBank เรามีโครงการสินเชื่อเพื่อลงทุนในสินทรัพย์ถาวร โดยมีเงื่อนไขน่าสนใจ เช่น
- ผ่อนได้ยาวสูงสุด 30 ปี
- สามารถกู้ได้สูงสุด 95% ของราคาซื้อขาย/ราคาประเมินล่าสุด
- สามารถกู้เพื่อสร้าง/ปรับปรุง/ตกแต่ง ได้สูงสุด 100% ของมูลค่าการลงทุนจริง และไม่เกินราคาประเมินล่าสุด
3. ซื้อทรัพย์ NPA ของธนาคารเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ก็มีตัวช่วยด้วย เช่น ถ้าซื้อ NPA กับ KBank
- ผ่อนได้ยาวสูงสุด 30 ปี ให้กู้สูงสุด 95% ของราคาซื้อขาย
- ถ้าเป็นที่ดินเปล่าจำกัดไม่เกิน 10 ไร่ ผ่อนได้ยาวสูงสุด 10 ปี ให้กู้สูงสุดไม่เกิน 90% ของราคาซื้อขาย
ในช่วงที่เศรษฐกิจอาจเป็นอุปสรรคกับใครหลายคน ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดต่ำลง ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่ถือว่าต่ำกว่าที่ผ่านๆ มา น่าจะเป็นช่วงเวลาที่ดี สำหรับคนที่มีเงินเก็บและมีกำลังเพียงพอซึ่งต้องการมีทรัพย์สินเป็นของตัวเอง
บทความที่เกี่ยวข้อง :
ผลิตภัณฑ์ที่เกี่ยวข้อง:
ทรัพย์สินรอการขาย ธนาคารกสิกรไทย